1. 项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

乡村民宿是指利用乡村民居等相关资源，主人参与经营服务，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。其中文化主题民宿在设计装修上则更加偏向于体现当地文化，便于让游客通过住宿感受当地的文化和历史。

项目建设原麝养殖场及原麝活动院落、知青部落民宿、房车营地，并配套建设多功能会议室、综合服务中心、营地服务中心等，打造中国首家以原麝为主题，集饲养、研学、文创、周边、农副特产为一体的乡村振兴产业项目。

1.1.2 市场前景

1.我国乡村旅游行业发展情况

（1）乡村旅游行业产业链

乡村旅游是以旅游度假为宗旨，以村庄野外为空间，以人文无干扰、生态无破坏、以游居和野行为特色的村野旅游形式。通过发展乡村旅游，可以将农业与旅游业有机结合，延伸农业产业链，提高农产品的附加值，促进农村一二三产业的融合发展，有助于推动农村产业结构的调整和优化。经过市场探索发展，目前国内已存在生态观光型、民俗文化型、休闲度假型、农业体验型等多种乡村旅游发展模式。

乡村旅游行业产业链上游主要为农林牧渔相关企业、农副产品加工企业、旅游策划企业、建筑施工商等，负责为中游企业提供原材料供给、产品开发及旅游规划服务。中游是乡村旅游产品及服务供应商，掌握乡村旅游业的核心资源，占据产业链主体地位，主要包括休闲度假村、观光采摘园、民俗文化村、农家乐（民宿、餐馆）等。下游是连接核心企业和消费者的媒介，负责乡村旅游产品及服务的营销、宣传，主要包括旅行社、在线旅游平台等。此外，在产业链运作过程中，相关配套服务企业为产业链提供相关支持性服务及发展保障，包括通信、金融服务、乡村旅游协会等。

（2）乡村旅游行业市场规模

通过延伸产业链条、推进融合发展，新产业新业态有效拓展了乡村产业空间，助力农民就业增收，为巩固脱贫攻坚成果提供保障。近年来，各地各级农业农村部门挖掘乡村多元价值，推动乡村产业全链条升级、全环节增值，产业融合水平不断提升，新业态方兴未艾，农业多功能性日益显现。2023年，我国现代农业园区建设不断推进，新建50个国家现代农业产业园、40个优势特色产业集群、200个农业产业强镇。农业农村部启动实施促进农产品加工业发展行动，2024年1月至6月，规模以上农产品加工业企业实现营业收入8.7万亿元。

数据显示，截至目前文化和旅游部分批公布的全国乡村旅游重点村共计已有1500个左右、全国乡村旅游重点镇（乡）共计已有200个以上。近年来，随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，越来越多的游客开始选择前往乡村地区，体验不同于城市的自然风光、文化习俗和乡村生活，我国乡村旅游市场规模呈现持续扩大态势，已成为国内旅游市场的新热点，其产业链条不断延展、综合带动作用日渐显著，逐渐形成了一大批乡村旅游重点村镇、精品线路、集聚区域，成为乡村振兴的重要抓手。据统计，2023年全国乡村旅游产值已从2016年的5169亿元增长至9079亿元以上。

图表1 2016年-2023年我国乡村旅游行业产值及增速

（3）乡村旅游消费情况

乡村旅游发展是以农业为依托，以农村为空间，以农民为主体、以城市居民消费为市场，既扎根于“三农”，又对接城市需求和现代消费，对农村经济发展、城镇化进程、城乡统筹发展，都有着十分重要的意义。据统计，党的十八大以来，全国乡村旅游人次从近8亿跃升到30亿以上，年均增速超过20%。乡村旅游已成长为近万亿级收入规模的新兴产业，大幅提升了农村居民收入。据统计，2023年我国农民人均旅游产值达到1903元，同比增加1100元，较2021年增加870元。

图表2 2016年-2023年我国乡村旅游人均产值及增速

乡村旅游业态逐渐多样化，从农家乐向休闲观光型、健康养生型转变。在乡村旅游产品的选择上，70.2%的游客选择生态风光型，65.8%的游客选择农家乐、蔬果采摘等形式的乡村体验型，54.9%的游客选择健康养生型。

近些年，中国乡村旅游进入新时代，个性化休闲时代到来。乡村旅游已超越农家乐形式，向观光、休闲、度假复合型转变，乡村旅游产品进入创意化、精致化发展新阶段。

2.民宿行业发展情况

近年来，就近休闲、文化体验等旅游休闲方式逐渐成为居民旅游消费主流，我国旅游住宿市场消费发生巨大转变，城郊型民宿、旅游度假型民宿等休闲民宿市场消费需求不断增加。叠加国内民宿利好政策加速释放，使得国内民宿经营主体数量不断增加，民宿产业经济快速发展。但值得注意的是，受疫情影响，2019年中国民宿行业市场规模达211亿元，2020年受新冠肺炎疫情冲击，中国民宿行业市场规模下滑明显，2021年随着国内疫情防控取得显著成效，中国民宿市场逐步复苏，2022年受疫情反复影响，中国民宿行业市场规模降至199亿元，其中，在线民宿约占62.33%。尽管目前民宿在整体住宿市场中的份额约为10%，但是随着疫情后旅游业的全面复苏，民宿行业迎来了逐步的增长。据最新研究报告，截至2023年，民宿市场规模已超过300亿人民币。2020-2022年，国内民宿行业平均单房收益呈下滑态势，中高端民宿单房消费平均价格却大幅上涨。这意味着，在全国民宿市场平均盈利效益下滑背景下，有文化底蕴的民宿产品及服务质量成为民宿项目实现盈利的关键。2023年随着居民旅游出行活动恢复，我国民宿行业平均单房收益同比提升62.03%至169元。

图表3 2020-2023年中国民宿行业平均单房收益变化

国民宿行业内参与者众多，既有大型在线预订平台，如携程、爱彼迎（Airbnb）、去哪儿等在中国民宿市场具有主导地位；也有中国的本土民宿品牌也在崭露头角，试图在市场上占据一席之地，如小猪短租、蓝领公寓、竹客树屋等正在逐渐扩张，并提供独特的住宿体验；另外还包括一些本地生活平台，如大众点评等。为了在竞争激烈的市场中脱颖而出，一些民宿经营者采用差异化策略，提供独特的主题、设计或服务，吸引消费者眼球，总体来看，目前，中国民宿市场竞争激烈，但也充满机会，成功的民宿经营者需要具备市场洞察力，提供卓越的客户体验，同时积极适应市场的动态变化。

随着中国经济的不断发展，国民生活水平的不断提高，消费结构转变，旅游休闲已成为国民日常生活中的重要组成部分，已成为拉动消费和经济增长的新动力，2024年上半年，国内出游人次27.25亿，同比增长14.3%，国内游客出游总花费2.73万亿元，同比增长19.0%，疫情后时代，中国旅游市场迎来全面爆发，随着旅游市场的持续增长及消费者需求日益多样化，越来越多的游客寻求不同于传统酒店的住宿体验，具有独特设计、文化特色或特殊主题的民宿受欢迎程度将持续提升，我国民宿行业将继续朝着个性化方向发展，为民宿行业带来更多发展商机，未来中国民宿市场前景十分可观。

1.1.3 项目建设的有利条件

（1）政策优势

文化和旅游部等十部门印发《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》提出深入挖掘文化文物资源，充分展示地域特色文化，丰富乡村民宿文化内涵。尊重历史文化风貌，合理利用自然环境、人文景观、历史文化、文物建筑等资源突出乡村民宿特色，将农耕文化、传统工艺、民俗礼仪、风土人情等融入乡村民宿产品建设，注重与周边社区的文化互动，鼓励乡村民宿参与公共文化服务。找准乡村民宿发展定位，适应不同群体、不同层次需求，打造特色鲜明、类型丰富、品质优良、价格合理的产品体系。以乡村民宿开发为纽带，开展多元业态经营，拓展共享农业、手工制造、特色文化体验、农副产品加工、电商物流等综合业态，打造乡村旅游综合体，有效发挥带动效应。

国务院发布的《关于促进服务消费高质量发展的意见》中又明确提到，要培育一批中高端民宿品牌；同时要盘活农村闲置房屋，发展乡村酒店、客栈民宿等服务。

农业农村部印发了《全国乡村产业发展规划（2025-2031年）》，提出顺应老龄化社会的到来，发展民宿康养、游憩康养等乡村休闲旅游项目。依托都市农业生产生态资源和城郊区位优势，发展田园观光、农耕体验、文化体闲、科普教育、健康养生等业态，建设综合性体闲农业园区、农业主题公园、观光采摘园、垂钓园、乡村民宿和休闲农庄，满足城市居民消费需求。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，要壮大休闲农业、乡村旅游、民宿经济等特色产业。

2024年2月1日起，《旅游度假区等级划分》（GB/T26358-2024）《旅游民宿基本要求与等级划分》（GB/T41648-2024）两项国家标准开始实施。

国家发展改革委《关于恢复和扩大消费措施的通知》提出大力发展乡村旅游。推广浙江“千万工程”经验，建设宜居宜业和美乡村。实施文化产业赋能乡村振兴计划，保护传承优秀乡土文化，盘活和挖掘乡村文旅资源，提升乡村文旅设施效能。推动实施乡村民宿服务认证，培育发布一批等级旅游民宿，打造一批品质民宿。

（2）资源优势

临江市原麝自然保护区位于白山市三道沟国营林场和临江市苇沙河国营林场的国家重点公益林内，总面积21995公顷，是吉林省野生原最集中的区域。区内现有野生动物原麝34至44只，国家I级、II级保护动物41种，国家I级、II级保护植物10种。

大松树村位于国家原麝保护区内，自然景观保存完好，具有丰富的物产资源。雄性林麝分泌的麝香不仅有较高的药用价值，而且还是一种名贵的天然高级香料，是中国传统的出口创汇商品，有“软黄金”之称。

（3）产业优势

目前，临江市已创建松岭雪村、老三队温泉度假村、苇沙河白马浪渔村等休闲农业与乡村旅游示范村12个，建有休闲农业家庭农场70个，开办农家乐家庭旅馆200余家，休闲农业与乡村旅游已成为临江市农村经济发展新的增长点。

（4）人才优势

白山市专业技术人才6.38万人；高技能人才1.3万人，其中，突出贡献中青年专家39人；拔尖创新人才13人，已形成了一支初具规模、门类较齐全、整体实力逐渐增强的人才队伍。市区内建有长白山职业技术学院，是经吉林省政府批准、国家教育备案的一所具有高等教育招生资格的公立普通高校。学院是以高等教育为主，兼顾中等职业教育，同时开展社会培训和职业技能认证教育的多层次、多门类教学型高职院校。学院有18个高职专业面向全国招生，12个中职专业面向全省招生。学院培训中心有六大类30多个项目的技能培训和职业资格教育，年培训能力达5000人次。

（5）区位优势

临江市位于吉林省东南部，长白山腹地，鸭绿江畔，与朝鲜民主主义人民共和国两道（两江道、慈江道）三郡（中江郡、金亨稷郡、慈城郡）隔江相望，边境线长146公里，幅员3008.5平方公里。303省道、302省道穿境而过。

1.2项目建设内容及规模

项目占地面积13150平方米，建设原麝养殖场及原麝活动院落、知青部落民宿、房车营地，并配套建设多功能会议室、综合服务中心、营地服务中心、木屋、艺术写生平台、大松树观赏平台、儿童游乐场、戏水区、帐篷区等。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

本项目总投资12055万元，其中：建设投资9644万元，流动资金2411万元。

图表4项目总投资汇总一览表单位：万元人民币

1.3.2资金筹措

企业自筹

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入14600万元，利润2200万元，投资回收期8年（税后，含建设期2年），投资利润率18.25%。

图表5主要财务效益预测指标一览表

说明：表中“万元”均为人民币

1.4.2社会评价

项目结合地域文化、自然风光、历史人文等资源，打造出独具特色的主题民宿，为游客提供更加丰富多样的住宿体验，适合不同年龄段和兴趣爱好的游客。同时拓宽群众增收致富渠道，培优育强乡土人才，助力乡村全面振兴。

1.5合作方式

合资、合作、独资，其它方式可面议。

1.6需外方投资方式

资金，其它方式可面议。

1.7项目建设地点

白山市临江市。

1.8项目进展情况

正在对外招商。

2.合作方简介

2.1基本情况

名称：临江市人民政府

地址：临江市临江大街171号

2.2概况

临江市位于吉林省东南部，长白山腹地，鸭绿江中上游，与朝鲜隔江相望，边境线长146公里，辖区面积3008.5平方公里，辖7个乡镇、6个街道、70个行政村、22个社区，总人口14.64万人。

临江物产丰饶，资源富集。境内野生动植物资源极为丰富，素有“立体资源宝库”之称。全市有鹿、黑熊、林蛙等野生动物250余种，野生植物有山参、天麻、贝母、高山红景天等1000余种，有“中国高山红景天之乡”和“国家北药基地”的美誉。境内温泉、矿泉遍布，水能资源丰富，七道沟菩提峰水源地被列入省级矿泉水保护区。矿产资源有铁、煤、金、硅藻土等46种，其中，硅藻土已探明储量在2亿吨以上，其储量和品位居全国第一，被中国非金属矿工业协会授予“中国硅藻土工业城”和“中国硅藻土产业科技示范基地”。

临江旅游资源富集，125处重点开发景区景点分布在“一带双环”旅游发展布局线路图上，形成了集“绿色、红色、古迹、跨国、冰雪、康养”等旅游资源为一体的发展格局。目前拥有国家级森林公园1个，国家级湿地公园1个，国家4A级旅游景区1处、3A级旅游景区2处、2A级旅游景区1处，乡村旅游经营单位6家，全国首批100家红色旅游景点——四保临江战役纪念馆和陈云旧居。临江也被评为“中国最美文化生态旅游名城”“首批最美生态旅游目的地”。

2.3联系方式

联系单位：白山市商务局

联系人：朱昱泽

联系电话：+86-439-3367020 

+86-15844990231