1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

项目位于素有“中国北方苗木花卉之乡”美誉的九台区波泥河街道伊波盆地，距长春市区39公里，距吉林市区55公里，距长春龙嘉国际机场14公里，距长吉高铁九台南站10公里。温泉度假小镇项目计划投资50亿元，占地面积100公顷，是集温泉养生、度假酒店、商务会议、休闲娱乐、特色美食、旅游地产等为一体的，具有独特性和唯一性特征的复合型中国知名温泉度假旅游目的地。将全面带动波泥河现代农业、温泉冰雪、休闲旅游等相关产业快速发展，全面提升区域竞争力，这将成为调整产业结构，增加农民收入，集聚乡村人气，提升区域活力、推动产城融合发展的主导力量。

1.1.2 市场前景

近年来，随着生活水平及生活品位的提高，观光旅游正在逐步向休闲旅游转型。当人们的脚步开始慢下来，‘泡温泉’就成了一个让人身心舒展的上好项目。由于温泉有医疗保健等诸多功效，且大多在田园乡间，加上城市私家车的普及，周末去温泉度假一番已经不是可望不可即的事情，而且天气越冷，温泉对游客的吸引就越大。

温泉水的形成是大气降水渗入地壳断层深处，与地下热岩浆接触后经过几十年的演变、渗透，最终转移到地表形成。温泉中含有丰富的矿物质，不仅对多种疾病有疗效作用，而且有保健、美容、护肤、疗养之功效。

温泉旅游是以体验温泉，感悟温泉沐浴文化为主题，达到温泉养生、休闲、度假为目的的旅游。旅游者通过亲身体验温泉水，得到的一种感觉，一种精神的、生理的、体能的享受，是心、身、魂的升华。所以温泉旅游就属于体验旅游。旅游者在体验温泉过程中所感悟的主题就是温泉沐浴文化。所以说温泉旅游的核心是温泉沐浴文化、养生文化、休闲文化、度假文化。为此温泉旅游绝不是一般人们认为的“温泉洗浴中心”、“温泉大澡堂子”。

温泉旅游集旅游、休闲、健身于一体，正在成为休闲度假旅游的一大热点，温泉经济更是被称为朝阳产业中的朝阳。在北京、广东、福建、东北、四川等温泉资源丰富的省份，近年来温泉已经成为各大旅行社省内游增长最快的板块。以大连为例，该市各大旅行社冬季纷纷推出特色温泉线路。比如普兰店安波温泉游、龙门温泉游、旅顺老铁山温泉游等，游客在享受温泉洗浴的同时，还可游览报恩寺、参观千年白果树、吃农家饭、畅游茶园等，线路安排十分丰富且合理。再比如国内地热资源排名第四的福建，把上海、杭州、宁波的游客都吸引过去，冬季旅游搅得火热。

温泉旅游的内容不单纯是洗浴,也不能简单地扩充到常规观光与休闲产品上,温泉旅游还存在着其独有的基本构件：泉源、村落、共有汤、温泉寺院、温泉故事。我国温泉资源丰富，但存在集聚现象，据统计我国温泉资源有3000多个，主要分布在云南，西藏，广东，四川，福建，这几个省份已经占全国的四分之三。

与以往的大众温泉洗浴开发方式不同，虽然温泉水仍然是主要的核心吸引资源，但高端精品温泉的打造赋予了温泉度假更多的内涵更丰富，将温泉疗养单一的物质享受提升到符合现代消费的文化和精神层面，使其成为一种以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚旅游。

与其他物质消费一样，进入了品牌消费的时代，随着我国温泉旅游的日益蓬勃发展，品牌的建立和打造在温泉旅游的发展过程中起着重要的作用。品牌输出已经被证明是一种行之有效的经营模式、盈利方式，能为企业带来巨大的效益。中心、运动娱乐中心等产品，各类休闲业态完善，服务功能齐全，能满足游客的不同需求，大大拓宽了温泉度假区的可游可赏可娱性，能够快速提升地块的综合品质，有利于确保后期地产开发的价值最大化。

中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。中国的一大批先行的温泉度假村，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。

根据国内旅游抽样调查统计结果，2022年，国内旅游总人次25.30亿。其中，城镇居民国内旅游人次19.28亿，农村居民国内旅游人次6.01亿。国内旅游收入(旅游总消费)2.04万亿元。其中，城镇居民出游消费1.69万亿元，农村居民出游消费0.36万亿元。2023年前三季度，国内旅游总人次36.74亿，比上年同期增加15.80亿，同比增长75.5%。其中，城镇居民国内旅游人次28.46亿，同比增长78.0%；农村居民国内旅游人次8.28亿，同比增长67.6%。分季度看：2023年第一季度，国内旅游总人次12.16亿，同比增长46.5%。2023年第二季度，国内旅游总人次11.68亿，同比增长86.9%。2023年第三季度，国内旅游总人次12.90亿，同比增长101.9%。2023年前三季度，居民国内出游总花费3.69万亿元，比上年增加1.97万亿元，增长114.4%。其中，城镇居民出游花费3.17万亿元，同比增长122.7%；农村居民出游花费0.52万亿元，同比增长75.8%。

温泉休闲度假旅游成为消费的时尚和热点，行业整体呈现较快发展态势。随着中国经济的发展，温泉旅游行业的发展也越来越受到了政府的重视，相关的政策也日趋完善，各地温泉旅游资源也越来越丰富，温泉旅游行业的发展趋势越来越明显。2021年我国温泉旅游收入为2389亿元，随着经济复苏，2022年我国温泉旅游收入为2451亿元。初步预测至2025年全国旅游人次将会迅速攀升，全国旅游人次或将突破100亿人次。根据预测的旅游人次来看，2025年国内旅游收入有望达9.54万亿元。

1.1.3重点企业分析

1.南京汤山温泉

中国十大温泉胜地之一的汤山温泉旅游度假区，是世界著名温泉疗养区，中国四大温泉疗养区之一，中国四大甲等温泉之一，有"千年圣汤，养生天堂"之美誉。南京汤山不仅有着秀美的自然景色，还有源远流长的文化底蕴，早在南北朝时期，南京汤山温泉就被确定为御用温泉。

2.云南腾冲温泉

中国著名的三大地热区之一的云南腾冲境内散落着各具特色的地热温泉，包括高温沸泉、热泉、喷泉、巨泉、低温碳酸泉等，已有数百年历史。世界上有温泉的地方很多，但像腾冲这样面积之广、泉眼之多、疗效之好的温泉，实属罕见。腾冲热海温泉为重碳酸钠型水，十分适宜进行温泉疗养。

3.内蒙古阿尔山温泉

阿尔山温泉为内蒙古著名矿泉疗养地，是世界上第二大矿泉群、中国最大的放射性氡群泉，位于大兴安岭中段西麓，蒙语"阿尔山"意为“圣水”。阿尔山矿泉有48眼分布在南北长500米、东西宽70多米的范围内，分冷泉、温泉、热泉、高温泉4种，其中冷泉只有1度，而高热泉却能达到沸腾的状态，各泉水温差别明显。阿尔山温泉含有放射性元素氡以及氯、镁、硫、硅等10几种元素。阿尔山温泉还曾获得第三届中国温泉金汤奖之“十佳温泉小镇”大奖。

4.福州贵安温泉

贵安温泉坐落在连江县潘渡乡贵安村，是全国闻名的地热集中地区之一，这里背靠着苍翠的大山，面临清的长江，潺潺的溪水在此环绕而过，拥有优质的温泉，以此闻名全国。贵安温泉被誉为“福建温泉之乡”，被授予中国十大温泉休闲基地。贵安温泉的日出水量极大，水温高达92℃，拥有各种特色温泉池80多个，例如花浴组合泉、药浴组合泉等，能够满足各类人群的需求。贵安温泉还曾荣获中国温泉金汤奖“最适合家庭温泉”、“十大消费者最喜爱温泉”和“最具特色露天温泉”荣誉。

5.北京市小汤山温泉

小汤山温泉是位于北京市昌平区东小汤山镇内，是我国十大温泉胜地之一、中国四大甲等温泉之一，素有“温泉古镇”之美称。小汤山的地热温泉历史悠久，享有盛名，距今已有1500多年的历史。小汤山温泉出露在元古界雾迷山组灰岩裂隙中，水温大部分在40℃-60℃，最高可达76。温泉水中含有多种矿物质和微量元素，它外观淡蓝清澈、水质甘秀甜美，含有银、钾、砸，偏硅酸等多种与人体生理机能有关的矿物元素。

1.1.4项目建设的有利条件

（1）政策条件

中共吉林省委、吉林省人民政府印发了《吉林省旅游万亿级产业攻坚行动方案（2023—2025年）》，方案中指出：到2023年年底，全省旅游业发展全面超越疫情前水平，旅游总收入达到5000亿元，接待国内外游客超2.5亿人次，分别同比增长224%、117%；到2025年，旅游总收入达到7200亿元，接待国内外游客达到4亿人次，年均增速均达到20%以上。入境旅游收入、接待入境游客数量年均增速分别达到190%、90%以上；过夜游客占比42%以上。力争5年内实现旅游万亿级产业目标。

达到万亿级产业规模时，全省形成冰雪旅游、冰雪文化、冰雪装备等冰雪产业集群，规模达到5000亿元；形成休闲农业、农特产品、乡村民宿等乡村旅游产业集群，规模达到1000亿元；形成森林康养、生态观光、森林运动等森林旅游产业集群，规模达到1000亿元；形成旅游商品、文创产品等旅游购物产业集群，规模达到1000亿元；形成消费集聚区、旅游休闲街区、文体娱乐等都市休闲产业集群，规模达到1000亿元；形成富民兴边旅游名村名镇名城等边境旅游产业集群，规模达到500亿元；形成中老年研学、亲子研学、学生研学等研学旅游产业集群，规模达到500亿元；形成文化体验、旅游演艺、影视旅游、红色旅游等文化旅游产业集群，规模达到500亿元；形成体育赛事、体育装备等体育旅游产业集群，规模达到500亿元。

（2）资源优势

一是丰富的生态资源。波泥河具有典型的“三山一水六分田”的资源禀赋，生态旅游资源丰富，拥有林地面积12000公顷，森林覆盖率达到36%，是吉林省首批省级生态旅游示范区的核心区，有6个村毗邻国家级水利风景区——石头口门水库景区。域内生态旅游资源丰富，景色怡人。二是坚实的产业基础。域内有国家水利风景区1个（石头口门水库景区），国家4A级旅游景区1个（庙香山度假区），国家3A级旅游景区1个（碧水庄园度假村），国家2A级景区2个，吉林省5A级乡村旅游经营单位2个（平安堡乡村旅游专业合作社），平安堡村被评为中国最美休闲乡村、吉林省乡村旅游示范村，拥有特色农家乐百余家。三是厚重的文化积淀。九台是清代柳条边上的百年古镇，拥有较厚重的历史文化积淀，是著名的“中国萨满文化之乡”、“中国满族剪纸艺术之乡”和“中国鹰猎文化之乡”。波泥河街道是全国知名的“中国北方苗木花卉之乡”，1958年，周恩来总理向波泥河人民公社授予国务院奖状，以此嘉奖波泥河林业工作。

（3）区位优势

波泥河街道位于长春和吉林两个中心城市之间，距长春市42公里，距吉林市55公里，北与长春新区毗邻，是长吉一体化战略上的重要节点城镇。交通便捷，距长春龙嘉国际机场15公里，距长吉高铁九台南站10公里，距长吉高速九台出口6公里，波泥河具有立体化的交通格局，有利于人流、物流、信息流等优势资源向波泥河街道集聚，为加快旅游业发展创造了有利条件。

1.2 项目建设内容及规模

项目总占地100万平方米，总建筑面积50万平方米，其中：

温泉休闲度假区：规划建设五星级温泉度假酒店，80个独立温泉泡池，打造风景各异的异国风情浸泡区，配套建设熏蒸房、玉石房、火山岩房、汗蒸房、托玛琳蒸房、瑜伽养生馆、健身广场、游泳馆、棋牌室等。

大健康养生养老度假区：规划建设中草药养生馆、素食馆等，引进上百种名贵中草药，开发中草药温泉养生产品和特色中草药养生食品。建设综合居住养老区、中端投资型养老区、高级会员制养老区、休闲养生度假区及生态疗养度假区。

温泉别墅区：依托区域优越的生态资源和优美的自然风光，根据项目地山形地貌，规划建设200栋山地温泉别墅，打造世界知名的国际慢城小镇。

高端庄园休闲体验区：开发可供应四季的绿色有机农产品，为温泉别墅区业户提供订配送服务，打造高科技温泉农业观光园，包括20亩有机蔬菜采摘基地，10亩花海，20亩农业新科技试验田等。

项目设计年接待游客150万人次。

1.3 项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

项目总投资500000万元，其中建设投资400000万元。

表1项目总投资汇总一览表（单位：万元人民币）

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入402576.49万元，利润80515.30万元，投资回收期8.21年（税后，含建设期2年），投资利润率16.10%。

表2主要财务效益预测指标一览表

1.4.2 社会评价

综上所述，该项目建设符合国家产业政策，并且具有较好的生态效益、社会效益和经济效益。从实现资源的有序利用、生态环境的长久性保护和社会经济的可持续发展方面，该项目建设十分必要，而且从项目建设所具备的资源基础、区位条件、市场前景、建设技术以及生态、社会、经济效益等方面分析，该项目是可行的。

1.5合作方式

独资，合资、合作。

1.6需外方投资方式

资金、其他方式可面谈。

1.7项目选址

长春市九台区波泥河街道。

1.8项目进展情况

已完成波泥河温泉2号井钻井工作。

2.合作方简介

2.1单位基本情况

名称：长春市九台区波泥河街道办事处

地址：长春市九台区波泥河街道

2.2单位概况

波泥河街道位于九台区南35公里，处于长春市与吉林市之间，是长吉一体化战略的重要节点城镇和长春新区辐射带动的服务保障区。街道交通路网发达，距龙嘉国际机场15公里，距长吉高铁九台南站8公里，距长吉高速入口3公里。街道幅员面积280平方公里，耕地面积11890公顷，林地面积12000公顷，户籍人口35251人，24个行政村，199个社区。苗木花卉是我街道的特色产业，素有“中国北方苗木花卉之乡”美誉。近年来，波泥河街道大力发展苗木花卉、旅游、畜牧三大产业，逐步形成了三大产业拉动、全面发展的良好格局。波泥河街道生态资源良好，区位交通明显，产业基础夯实，是吉林省首批省级生态旅游示范区的核心区。

2.3联系方式

2.3.1合作单位联系方式

联系单位：长春市九台区波泥河街道办事处

联 系 人：范显峰

电话：13364611703

2.3.2项目所在市（州）联系方式

联系单位：长春市合作交流办公室

联 系 人：张俊杰

电话：15704317930

邮箱：xmc82763933@163.com