1.1 项目背景

1.1.1 项目简介

“民宿+文旅”模式注重将传统文化与现代设计相结合，体现出独特的魅力。众多民宿在保留传统建筑风格和装饰元素的基础上，引入现代化的设施和舒适的生活配套，使得游客在体验传统文化的同时，也能享受到现代化的便捷与舒适。

特色民宿行业覆盖群体较大，市场空间与产值足够大。特色民宿行业未来发展走向为优化服务，为用户提供高性价比的产品与服务﹔在激烈竞争的环境下，本项目依托鹿乡镇梅花鹿产业优势优化特色民宿产品与服务，打造具有特色文化的乡村旅游，行业未来发展空间广阔。

1.1.2 市场前景

（1）乡村旅游成热门选择，特色旅游市场前景广阔

近些年，近程的城市休闲、乡村旅游成了旅游市场的热门，城郊或乡村成为都市人远离“城市喧嚣，放松身心”的选择，户外、自然类旅游活动方面的需求上升，“慢旅行”“微度假”“民俗游”体验受到追捧，乡村旅游市场的增量进一步扩大。

乡村旅游是以旅游度假为宗旨，以村庄野外为空间，以人文无干扰、生态无破坏、以游居和野行为特色的村野旅游形式。乡村旅游不再是农家乐、采摘园等单一业态，而是开展创意设计、餐饮住宿、文创商品、特色农产品销售等多业态运营；不只是自然风光、休闲度假等传统开发，而是挖掘文化体验、生态涵养、健康养生等复合型价值。

乡村旅游是我国旅游消费中发展最快、潜力最大、带动性最强、受益面最广的领域。乡村旅游消费者主要来自城市，在对乡村旅游的注重因素中，“舒适的自然环境”“特色的民俗文化”和“独特的风味美食”是中国乡村旅游消费者主要考虑的因素，占比分别为65.5%、56.7%和56.6%。

图表1：2023年中国乡村旅游消费者注重因素调查

从年龄层来看，19-35岁的消费者占比最多达到64.8%；36-50岁的消费者为第二大梯队，占比为32.8%。从性别方面来看，女性比男性消费者更多，占比为62.8%。从收入水平来看，有44.6%的乡村旅游消费者收入范围在500-10000元，其次10001-15000元的乡村旅游消费者占比29.2；20000元以上的乡村旅游消费者占比最少，仅有2.7%。另外，数据显示在乡村旅游消费者中，企业职员占比超过一半，达到了56.4%。

图表2：2023年中国乡村旅游消费者画像

在对乡村旅游的注重因素中，“舒适的自然环境”“特色的民俗文化”和“独特的风味美食”是中国乡村旅游用户主要考虑的因素，占比分别为65.5%、56.7%和56.6%。

图表3：2023年中国乡村旅游消费者注重因素

在消费升级带动下的城市微旅游市场迅速崛起等因素的驱动下，民俗旅游、农家乐、特色村寨、观光农园、农业主题乐园、郊野田园度假村、度假区等乡村旅游形式形成了良好的发展势态。既顺应了城乡居民消费拓展升级的趋势，也满足了大众旅游、全域旅游的需求，乡村休闲游展现出了广阔的市场前景。

（2）文旅民宿与乡村旅游市场分析及前景预测

大众旅游时代来临，传统的旅游住宿产品难以满足人民群众对美好生活的多样化需求。旅游民宿作为个性化的住宿产品，承载了丰富住宿产品类型、推动住宿业转型升级的重任，既是文化和旅游融合的重要载体，也是乡村振兴的助推器，是促进文化和旅游消费、推动文化和旅游产业高质量发展的重要支撑。近年来，国内旅游民宿在各地快速发展，受到市场热捧，各级政府也纷纷出台鼓励旅游民宿产业发展的政策文件，助推了市场的有序发展。

2023年，全国旅游标准化技术委员会发布了《旅游民宿发展的现状、问题与对策》。文中指出，据不完全统计，目前全国旅游民宿约20万家。从城乡分布来看，80%的旅游民宿分布在乡村地区。大部分集中在知名景区附近及乡村旅游发展较为成熟的地区。主要有景区依托型、乡村体验型、文化特色型、康养旅居度假型等类型。

2023年上半年国内旅游总人次达到23.84亿人次，国内旅游收入达到2.3万亿元，同比增长63.9%和95.9%。暑期文旅市场尤为突出，2023年暑期全国国内旅游人数达18.39亿人次，占全年国内旅游出游人数的28.1%；实现国内旅游收入1.21万亿元，约占全年国内旅游收入的28.7%。其中，2023年暑期民宿订单达到2019年同期的3.5倍，乡村民宿订单达到2019年同期的4.3倍，网红民宿订单达到2019年同期的2.8倍。

2023年上半年入住乡村民宿的客人中，跨省入住占比超五成，同比2022年增长近两成。作为一种感受型的旅游产品，民宿能为游客提供的不仅是住宿，其所附带的“民宿+”体验深度挖掘乡村文化魅力，衍生出了更多的消费场景，让乡村民宿从旅游住宿中的一环升级为优质的旅行目的地。

乡村民宿不仅让人更亲近自然，也成为本地文化传播的载体。民宿能够带动乡村旅游业的发展，依托产业振兴农村经济，更符合国家战略方向，发展空间广阔乡村振兴与共同富裕的实现需依托产业体系的完善与融合。乡村民宿除了直接带动的就业和民宿内三产融合所产生的收益外，民宿产业带来的延伸就业前景想象力无限。

项目结合双阳区高标准编制全域旅游发展规划，重点打造北部休闲康养旅游线的指导思想，依托双阳区梅花鹿产业优势，打造“民宿+文旅”的业态形式，伴随长双快速路建成通车，项目可吸引包括长春市主城区以及周边区域游客，与现有的旅游项目形成串联，丰富双阳区旅游产品市场，带动相关产业快速发展。由此可见，文旅民宿与乡村旅游项目前景非常广阔。

1.1.3 项目建设的有利条件

（1）政策优势

文化和旅游部、国务院都相继在《中共中央国务院关于做好2022全面推进乡村振兴重点工作的意见》和《关于统筹做好乡村旅游常态化疫情防控和加快市场复苏有关工作的通知》中提出要“推进农村一、二、三产业融合发展，重点发展农产品加工、乡村休闲旅游、农村电商等产业。实施乡村休闲旅游提升计划，支持农民直接经营或参与经营的乡村民宿、农家乐特色村发展。”“促进乡村观光向乡村旅居、乡村生活转型，提升乡村民宿品质，开发乡村美食、夜间游览、深度体验、主题研学等产品。”

（2）区位交通优势

长春地处东北亚区域的中心地带，是连接东亚、东南亚、中亚和欧洲的重要枢纽。长春作为东北区域的心脏城市，处于连接京哈线、哈大线、京延通道和丹白通道的黄金位置。鹿乡镇刘家村盘古屯位于长春市双阳区鹿乡镇西部，与鹿乡镇主镇区接壤。鹿乡镇主镇区距双阳城区18公里，长春市中心30公里，处长春半小时经济圈。交通较为便利，长双快速路、长春经济圈环线、延长高速（烟筒山至长春段）、双伊高速在域内经过，鹿乡与双阳主城区、长春市区的时空距离逐步缩短。

（3）文化旅游资源优势

鹿乡镇注重鹿文化符号植入、艺术传承、品牌打造，实施了沿线村屯打造、盘古广场建设、绿化美化亮化提升等重点工程建设，真正实现了屯内设施服务便捷高效，教育、医疗、养老、治安、文化和体育等设施全面配套，15分钟社区生活圈覆盖率达95%的幸福家园，使“鹿乡人家”“鹿苑农舍”“盘古新屯”的品牌深入人心，这为本项目的文旅发展提供了有利条件。

1.2 项目建设内容及规模

项目占地面积约20公顷，建筑面积约为10公顷。主要建设特色民宿、改造盘古屯村民现有住宅为高标准民宿、接待中心、文创中心、办公楼、药膳房、旅游观光园等。

1.3 项目总投资及资金筹措

项目总投资100,000万元，其中固定资产投资82,500万元。

图表4：项目总投资汇总一览表单位：万元人民币

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1 主要财务指标

项目达产后，年销售收入60,606.1万元，利润20,000万元，投资回收期7年（税后，含建设期2年），投资利润率20%。

图表5：主要财务效益预测指标一览表

说明：表中“万元”均为人民币

1.4.2 社会评价

项目建成后，将有利于形成完整的产业链条，促进产业升级，带动下游产业发展，并且能够促进当地居民就业、增加居民收入、提高当地经济发展水平，社会效益良好。

1.5 合作方式

合资合作以及各种灵活合作方式

1.6 需外方投资方式

资金、设备、技术

1.7 项目建设地点

长春市双阳区鹿乡镇刘家村盘古屯

1.8 项目进展情况

已编制项目合作计划书

2.合作方简介

2.1 基本情况

名称：长春双阳区鹿乡镇

地址：长春市双阳区

2.2 概况

鹿乡镇地处长春市区东南部，西与伊通满族自治县毗邻，北与净月区新湖镇交界，位于长春市半小时经济圈内，隶属于“中国梅花鹿之乡”长春市双阳区，素有“中国梅花鹿第一乡”的美誉，依托于得天独厚的优势产业、独具魅力的人居环境、灿烂繁荣的文化氛围、高效便捷的机制体制，小镇已逐步成为城乡一体的连接带、经济发展的催化剂和乡村振兴的助推器。主镇区水、电、气、热等公共基础设施比较完善，公共文化设施承载能力不断加强，首家以梅花鹿为主题的中国双阳梅花鹿博物馆成为传播鹿文化、展示鹿乡、推介双阳的“重要窗口”。

2.3 联系方式

2.3.1 合作单位联系方式

联系单位：长春双阳区鹿乡镇人民政府

联 系 人：谷世双

电话：0431-84141316 

13500851177

邮箱：ccsy0431@126.com

2.3.2 项目所在市（州）联系方式

联系单位：长春市合作交流办公室

联 系 人：张俊杰

电话：15704317930

传真：0431-82700590

邮箱：xmc82763933@163.com