1.1 项目背景
1.1.1 产品简介
城市综合体是一个巨大的、复杂的多功能综合体。由若干关系密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的城市综合体可视为城市大系统中的一个重要组成部分，作为城市功能集中体现的城市综合体，其出现是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果，代表了未来城市开发的主流模式。在城市化进程中，对市民的生活创造了活力，同时，也缓解了城市中心空间化，减少了交通压力等，促进了城市发展，营造了良好的城市空间。
本项目依托朝阳区是长春市传统的商贸业中心、现代服务业中心、信息中心地缘优势和朝阳区紧抓振兴东北老工业基地发展为契机，深入推进二次创业，重点发展现代服务业的契机，利用域内稀有黄金地段打造集商业零售、商务办公、高档酒店餐饮、文化娱乐为一体的商业综合体。
1.1.2 市场前景
（1）中高端酒店市场
高端酒店是由四星级酒店和五星级酒店共同组成的，目标客户群体包括高端商务旅客、高端休闲度假旅客、政府接待等；酒店设施具有硬件设施豪华，提供包括餐饮、住宿、会议等全方位的优质服务等特点。会议会展、旅游市场、和商务需求的变化是影响高端酒店市场需求的三大主流因素。
城市化的快速发展所带来一二线城市的高度城市化,也促成了一二线城市传统行业的快速发展。一线城市(北上广深)的酒店数量为1.8万家,连锁化率为49.58%,副省级城市(大连、青岛、宁波、厦门)及省会城市的酒店数量为7.3万家,连锁化率为40.81%,其他城市的酒店数量为16.1万家,连锁化率为29.89%。
据统计，2022年新开业94家酒店，类型横跨全品类。酒店类型占比上，中高端酒店最多，总计为34家，其中曼居酒店、希尔顿惠庭酒店、希尔顿欢朋酒店和朗丽兹酒店开业均突破3家；其次是中端酒店，共29家，维也纳酒店6店齐开。
目前，我国酒店行业中，豪华、中高端、经济型三种类型的酒店比例大约为8%、27%、65%，低端经济型酒店依然是主导。从目前的趋势来看，我国酒店行业的结构布局将向欧美等发达国家酒店行业的结构靠近，呈现中高端酒店为主体的趋势。
随着存量市场的竞争愈演愈烈，各酒店集团也在寻找新的利润点。“中高端酒店”是各酒店集团给出的答案，酒店数量占比正逐年提升。据锦江酒店财报，截至2022年底中端酒店开业酒店数为6424家，占比达55.57%，而2021年的占比为51.98%，2020年则为47.01%。同时，华住中高档酒店数量也从2021年的2934家提升至2022年3481家。
酒店品牌的升级要看当地区域的消费人群和消费能力。随着经济的发展、人们需求的提升，酒店集团自然需要去对自身产品进行提质升级，所以当下的中高端酒店占比在逐步增长。
随着我国商旅市场的回暖以及消费者们商旅出行意愿的逐渐恢复，预计2024年我国商旅市场规模将达到4297亿美元，中高端酒店的发展仍有极大的发展空间。
2022年国内中高端连锁酒店的总收入规模达到782亿元，预计到2026年这一数字将上升到1550亿元，2022年-2026年期间的CAGR将达到18.7%，市场规模将处于高速增长状态。从长期看,随着消费升级,具有品牌知名度、融资能力强的高档连锁酒店将更具有竞争力。
（2）零售市场
中国零售行业于过去三十年内随着经济的强劲增长及人均可支配收入的攀升而迅速增长。根据中国国家统计局的数据，中国居民的年人均可支配收入从2018年的28200元增至2022年的36900元，复合年增长率达6.9%。经济的积极发展带动了中国人均消费支出的增长。数据显示，中国人均消费支出由2018年的19900元增至2022年的24500元，预计于2027年进一步增至34100元。随着人均消费支出的快速增长，中国零售市场亦持续增长，且该趋势仍将持续。按GMV计算，中国的零售市场规模从2018年的37.8万亿元增至2022年的44.0万亿元，复合年增长率为3.9%，预计于2028年中国的零售市场规模将突破达到67万亿元。
近二十年来，在经济高速增长、消费升级、现代消费文化盛行等因素的驱动下，中国生活方式消费品市场快速发展。按GMV计算，中国生活方式消费品零售市场的市场规模由2018年的33972亿元增至2022年的40449亿元，期内复合年增长率达4.5%，预计于2027年达到64428亿元，2022年至2028年的预计复合年增长率将达8.1%。数据显示，中国的生活方式消费品市场已成为其国内市场所有零售分部中增长最快的市场之一。
1.1.3项目建设的有利条件
（1）政策条件
2022年，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。纲要指出：实施扩大内需战略是满足人民对美好生活向往的现实需要。我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，发展要求和发展条件都呈现新特征，特别是人民对美好生活的向往总体上已经从“有没有”转向“好不好”，呈现多样化、多层次、多方面的特点。解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，必须坚定实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项，通过增加高质量产品和服务供给，满足人民群众需要，促进人的全面发展和社会全面进步，推动供需在更高水平上实现良性循环。
2022年，国家发展和改革委员会发布《“十四五”扩大内需战略实施方案》。方案提出：“十四五”时期，我国国内市场基础更加扎实，空间更趋广阔。同时也要看到，我国扩大内需面临不少问题挑战，内需对经济增长的贡献有待提升，消费升级面临的困难增多，扩大有效投资存在较多制约，国际形势依然复杂严峻，必须坚定实施扩大内需战略，准确把握国内市场发展规律，不断释放内需潜力，充分发挥内需拉动作用，建设更加强大的国内市场，推动我国经济平稳健康可持续发展。
（2）产业优势
长春市现有市级重点商圈4个，包括红旗街商圈、重庆路商圈、桂林路商圈、前进（欧亚卖场）商圈，四大重点商圈涵盖零售、餐饮、酒店、休闲娱乐、都市旅游、金融服务等多种业态，面向全市，辐射全省乃至整个东北地区，能够满足高端购物、文化旅游、特色餐饮、休闲娱乐、金融商务等多元化消费需求。同时，全市共有超万平方米以上的商业综合体或商场（市场）80个，5万平方米以上的大型商业综合体或商场（市场）41个；大部分商场（市场）、综合体都集购物、娱乐、休闲、餐饮、教培等业态为一体，能够一站式满足消费者购物休闲消费需求。
（3）区位优势
长春是全国的重要铁路枢纽城市、“一带一路”北线重要节点城市。2017年10月13日，长春国际港暨中欧班列（长春—汉堡）正式开通。长春国际港依托长春铁路综合货场建设，是东北最大的一级铁路综合物流基地。长珲城际铁路、哈大客运专线相继开通，形成长春站、长春西站两个铁路客运主站。
长春龙嘉国际机场，为民用4E级机场，是中国东北地区四大国际机场之一、东北亚航空枢纽门户、东北亚区域重要的航空交通枢纽、我国主要建设的干线机场，龙嘉机场一期、二期扩建工程全面完成，建成2座航站楼、1条跑道，累计运营航线150条，通航城市73个，初步形成了辐射国内、布局东北亚、连接东南亚主要国家和俄罗斯地区重点城市的空中交通网络。
长深高速、珲乌高速、京哈高速、长长高速等在长春市交汇，连接外县（市）的一小时经济圈，构成了长春市四通八达、快捷便利的立体交通网络。
长春一小时经济圈连接长春市九台区、岔路河镇、长春市双阳区、伊通满族自治县、公主岭市、怀德镇、农安县、德惠市等地，项目建成后将成为长春、吉林及周边市、县企业发展和孵化的重要平台。
1.2 项目建设内容及规模
项目占地面积31万平方米。建筑面积50万平米。
项目主要建设大型商业中心、高档酒店、写字楼等，集购物、餐饮、文化、娱乐、住宿等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。
1.3 项目总投资及资金筹措
1.3.1 项目总投资
项目总投资500000万元，其中建设投资400000万元。
1.4 财务分析及社会评价
1.4.1主要财务指标
项目达产后，年销售收入457038.39万元，利润91407.68万元，投资回收期7.47年（税后，含建设期2年），投资利润率18.28%。
1.4.2 社会评价
本项目的实施符合国家、地方和相关企业的长远利益、市场潜力巨大。可带动区域经济的可持续发展，促进地区经济繁荣，并对长春市相关产业的发展产生积极的影响。本项目能带动就业1000余人，对于维护社会稳定，保障人民群众生活都有相当大的积极作用，具有良好的社会效益。
1.5合作方式
独资，合资、合作。
1.6需外方投资方式
资金、其他方式可面谈。
1.7项目选址
长春市朝阳区。
1.8项目进展情况
项目谋划阶段。
2.合作方简介
2.1单位基本情况
名称：长春市朝阳区人民政府商务局
地址：长春市前进大街1855号
2.2单位概况
长春市朝阳区人民政府商务局是区人民政府主管全区内外贸易、经济合作和招商引资工作的职能部门，负责组织全区重大经济合作项目的洽谈和对接活动；对全区内、外资大项目进行跟踪调度，协助项目引进单位做好协调服务工作；会同有关部门对国内外招商引资和国内经济合作重点项目进行调研、论证、筛选，指导项目包装、设计、印制，组织对外推介与交流；拟订全区招商引资工作计划，完成市、区两级政府下达的利用内、外资指标的工作任务；负责全区经济合作和国内招商引资的综合调度、统计以及指标分解、项目完成情况的考核认定工作；负责各种经贸交流会、展览会、展销会、洽谈会和招商活动的组织及筹备工作；承办区政府交办的其他事项。
2.3联系方式
2.3.1合作单位联系方式
项目单位：长春市朝阳区人民政府商务局
联 系 人：姚佳欣
联系电话：19944862602
2.3.2项目所在市（州）联系方式
联系单位：长春市合作交流办公室
联 系 人：张俊杰
联系电话：15704317930
邮箱：xmc82763933@163.com
