1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

项目位于南部都市经济开发区核心区域“四塔”广场西南角，四塔广场共由四座塔楼式建筑组成，每座塔楼又分别由1座167米高主塔和2座100米高副塔组成。该地处于吉林省长春市核心区域，交通便利，政策优渥，是目前长春市的行政中心、金融中心。周边配套齐全，环境优美，高端服务业品牌集聚，是备受省、市政府及国内外企业家关注的黄金地段。项目建成后，定位于金融产业大厦、企业总部基地、高端技术研究场所、高端商业、星级酒店、会展服务类的城市综合体建设项目。

1.1.2 市场前景

（1）会展服务市场

会展服务行业，作为一个国家综合经济实力和经济总体规模的重要反映，已经成为全球经济发展的重要驱动力。发达国家凭借其综合优势在会展业中占据了主导地位，并向全球各地扩张。2022年全球会展市场规模估计为197亿美元，预计到2030年将达到607亿美元，复合年增长率为15.1%。其中，欧洲尤其是德国，作为全球会展业的领头羊，已经形成了强大的品牌效应，并在全球范围内展现了其专业化的优势。

欧美地区的会展业实力仍然领先，但行业的发展重心正在逐渐向亚洲等新兴市场转移。这一转变得益于行业的品牌化、集团化趋势，以及其在国际化和信息化方面的迅速扩张。国际组织在推动行业规范性和自律性方面也发挥了积极作用。与此同时，中国的会展服务行业也在迅速崛起。尽管起步较晚，但近年来，中国的会展服务行业已经呈现出高速发展的态势。从国内展览数量情况来看，2022年中国展览举办场次为2572场，较2021年展览总数减少2923场。2022年国内展览举办城市中广州、长沙、沈阳分别以193、178、154场位列前三。规模方面，2022年国内展览面积为4721万平方米，平均每个展览举办面积为1.84万平方米，平均每个展览举办面积增加0.17万平方米，增幅10.18%。

展览场馆建设情况来看，据统计，2022年中国展览场馆在用数量为356座，同比2021年增加65座，增速22.34%，正在建设的展馆有27座，同比去年在建展馆增加3座，全国已经立项待建展馆有8座，同比去年增加2座。预计到2024年，国内展览场馆数量将达到391座，展览场馆建设情况向好。

中国作为世界第二大经济体，预计到2030年会展服务市场规模将达到83亿美元，2023年至2030年的年均复合增长率为18.1%。这种高速增长的背后，是政策环境的持续优化、行业向市场化的改革，以及行业品牌化、专业化和企业规模集团化运作的趋势。

此外，中国的会展业市场格局也在发生变化。民营企业正在逐渐崛起，市场格局变得更加分散。预计未来，中国的展览业将逐渐形成以京津翼、长三角、珠三角三大经济圈为主的展会格局，而二三线城市也将共同参与这一发展趋势。与此同时，数字经济和“互联网+”的推动也为会展业开创了新的局面，为行业的未来发展带来了更多的机遇。

（2）零售市场

随着近年来我国经济的不断发展，我国居民人均可支配收入水平也随之不断增长。居民生活消费水平的提升，使得人们的消费意愿不断增加，同时消费者的支出会从生活必需品为主（例如食物饮料、衣帽等）向提升满足情感需求的服务类消费（名牌商品、休闲、健身、旅游等）转变，这种消费升级将为零售行业的发展带来新的机遇。据资料显示，2022年我国居民人均可支配收入为36883元，同比增长5%；居民人均消费支出为24538元，同比增长1.8%。

随着居民消费意愿的不断提升，使得我国社会消费品零售额稳步增长。同时，互联网技术的不断进步和普及，以及移动支付、人工智能、大数据等新技术的应用，使得零售企业可以更好地了解消费者需求，优化供应链管理，提高运营效率，为零售业的发展提供了强大的技术支持，新零售业态不断涌现，如无人便利店、智能超市、O2O等，为零售企业提供了新的增长点，推动零售业向多元化、智能化方向发展。据资料显示，2022年我国社会消费品零售总额为43.97万亿元。其中城镇消费品零售额占比为86.52%，乡村消费品零售额占比为13.48%。2022年网上零售额为13.79万亿元，同比增长5.3%，占零售总额比重提升至31.36%。

数据显示，中国消费者的家居用品及服务和休闲娱乐支出在未来将持续攀升，预计于2027年将分别达到2.99万亿和3.66万亿人民币，相比十年前几乎翻了一番，体现出消费升级和消费重心转移的双重模式。

（3）中高端酒店市场

据统计，2022年新开业94家酒店，类型横跨全品类。酒店类型占比上，中高端酒店最多，总计为34家，其中曼居酒店、希尔顿惠庭酒店、希尔顿欢朋酒店和朗丽兹酒店开业均突破3家；其次是中端酒店，共29家，维也纳酒店6店齐开。

目前，我国酒店行业中，豪华、中高端、经济型三种类型的酒店比例大约为8%、27%、65%，低端经济型酒店依然是主导。从目前的趋势来看，我国酒店行业的结构布局将向欧美等发达国家酒店行业的结构靠近，呈现中高端酒店为主体的趋势。

随着存量市场的竞争愈演愈烈，各酒店集团也在寻找新的利润点。“中高端酒店”是各酒店集团给出的答案，酒店数量占比正逐年提升。据锦江酒店财报，截至2022年底中端酒店开业酒店数为6424家，占比达55.57%，而2021年的占比为51.98%，2020年则为47.01%。同时，华住中高档酒店数量也从2021年的2934家提升至2022年3481家。

随着我国商旅市场的回暖以及消费者们商旅出行意愿的逐渐恢复，预计2024年我国商旅市场规模将达到4297亿美元，中高端酒店的发展仍有极大的发展空间。

2022年国内中高端连锁酒店的总收入规模达到782亿元，预计到2026年这一数字将上升到1550亿元，2022年-2026年期间的CAGR将达到18.7%，市场规模将处于高速增长状态。从长期看,随着消费升级,具有品牌知名度、融资能力强的高档连锁酒店将更具有竞争力。

（4）购物中心市场

截至2022年末，全国21个主要城市核心商圈的甲级写字楼市场统计到存量总计约6526万平方米；全年市场净吸纳量总计100万平方米。

北京：2022年，北京全市甲级写字楼新增供应量为423858平方米，其中30.2%位于五大核心区域，69.8%位于新兴商圈，新兴商圈供应持续上升。全年共迎来9个甲级写字楼的入市，和2021年基本持平。全年甲级写字楼净吸纳量为17.3万平方米。TMT、金融业及专业服务业仍位居2022年北京写字楼成交租赁的前三甲，占比分别为43.2%、25.0%和13.6%。

2023年随着经济活力的快速释放，写字楼市场也将逐渐复苏，不管是需求和供应都有望较2022年有较大提升。未来三年，预计北京写字楼市场还将迎来约209.2万平方米的新增办公空间。大量新增供应的入市将加剧市场的竞争，短期内市场租金仍将面临下行压力，但同时也将为租户带来最佳的租赁谈判窗口期，市场成交量也将迎来大幅提升。

上海：2022年，上海甲级写字楼总存量超过1500万平方米。上海甲级写字楼全年净吸纳量为625725平方米。全年，专业服务、TMT、金融等行业成交面积仍占据主导地位，约占录得交易面积的23.8%、17.4%和17.4%。

未来，随着人工智能和互联网等更先进技术的应用和落地，数字经济有望继续为上海的众多行业带来变革。贸易、教育、生命科学、媒体、市场营销、金融科技、资产管理、新零售、高端制造和现代物流等行业都有望出现相关变革性的新商机。

此外，许多因之前客观因素而推迟的办公项目计划于2024年进入市场。这些项目有可能在2024年为上海写字楼市场新增超过200万平方米的优质供应。最后，整体市场将逐渐恢复，将有更多资本涌入上海以支持本土的楼宇经济。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策条件

2022年，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。纲要指出：实施扩大内需战略是满足人民对美好生活向往的现实需要。我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，发展要求和发展条件都呈现新特征，特别是人民对美好生活的向往总体上已经从“有没有”转向“好不好”，呈现多样化、多层次、多方面的特点。解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，必须坚定实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项，通过增加高质量产品和服务供给，满足人民群众需要，促进人的全面发展和社会全面进步，推动供需在更高水平上实现良性循环。

2022年，国家发展和改革委员会发布《“十四五”扩大内需战略实施方案》。方案提出：“十四五”时期，我国国内市场基础更加扎实，空间更趋广阔。同时也要看到，我国扩大内需面临不少问题挑战，内需对经济增长的贡献有待提升，消费升级面临的困难增多，扩大有效投资存在较多制约，国际形势依然复杂严峻，必须坚定实施扩大内需战略，准确把握国内市场发展规律，不断释放内需潜力，充分发挥内需拉动作用，建设更加强大的国内市场，推动我国经济平稳健康可持续发展。

（2）产业优势

长春市现有市级重点商圈4个，包括红旗街商圈、重庆路商圈、桂林路商圈、前进（欧亚卖场）商圈，四大重点商圈涵盖零售、餐饮、酒店、休闲娱乐、都市旅游、金融服务等多种业态，面向全市，辐射全省乃至整个东北地区，能够满足高端购物、文化旅游、特色餐饮、休闲娱乐、金融商务等多元化消费需求。同时，全市共有超万平方米以上的商业综合体或商场（市场）80个，5万平方米以上的大型商业综合体或商场（市场）41个；大部分商场（市场）、综合体都集购物、娱乐、休闲、餐饮、教培等业态为一体，能够一站式满足消费者购物休闲消费需求。

（3）区位优势

长春是全国的重要铁路枢纽城市、“一带一路”北线重要节点城市。2017年10月13日，长春国际港暨中欧班列（长春—汉堡）正式开通。长春国际港依托长春铁路综合货场建设，是东北最大的一级铁路综合物流基地。长珲城际铁路、哈大客运专线相继开通，形成长春站、长春西站两个铁路客运主站。

长春龙嘉国际机场，为民用4E级机场，是中国东北地区四大国际机场之一、东北亚航空枢纽门户、东北亚区域重要的航空交通枢纽、我国主要建设的干线机场，龙嘉机场一期、二期扩建工程全面完成，建成2座航站楼、1条跑道，累计运营航线150条，通航城市73个，初步形成了辐射国内、布局东北亚、连接东南亚主要国家和俄罗斯地区重点城市的空中交通网络。

长深高速、珲乌高速、京哈高速、长长高速等在长春市交汇，连接外县（市）的一小时经济圈，构成了长春市四通八达、快捷便利的立体交通网络。

长春一小时经济圈连接长春市九台区、岔路河镇、长春市双阳区、伊通满族自治县、公主岭市、怀德镇、农安县、德惠市等地，项目建成后将成为长春、吉林及周边市、县企业发展和孵化的重要平台。

1.2 项目建设内容及规模

项目占地3.14万平方米，总建筑面积14万平方米。

项目共规划商业中心5万平方米、五星级酒店2万平方米、5A写字间5万平方米、高端公寓2万平方米。

1.3 项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

项目总投资250000万元，其中建设投资200000万元。

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入216262.98万元，利润43252.60万元，投资回收期7.78年（税后，含建设期2年），投资利润率17.30%。

1.4.2 社会评价

本项目的实施符合国家、地方和相关企业的长远利益、市场潜力巨大。可带动区域经济的可持续发展，促进地区经济繁荣，并对长春市相关产业的发展产生积极的影响。本项目能带动就业1500余人，对于维护社会稳定，保障人民群众生活都有相当大的积极作用，具有良好的社会效益。

1.5合作方式

独资，合资、合作。

1.6需外方投资方式

资金、其他方式可面谈。

1.7项目选址

长春市南关区“四塔”广场西南角。

1.8项目进展情况

项目谋划阶段。

2.合作方简介

2.1单位基本情况

名称：长春市南部都市经济开发区

地址：长春市南关区前进大街6888号。

2.2单位概况

长春南部都市经济开发区地处城市核心区域。以城市中轴线人民大街展开，东起伊通河、西至永春河，北起卫星路、南至绕城高速公路，幅员32.95平方公里。长春南部都市经济开发区立足新发展阶段，全面贯彻新发展理念，认真落实省市区决策部署，主动融入现代化都市圈建设和“一主六双”发展战略，以推动高质量发展为主题，着力优化营商环境，全力发展楼宇经济、总部经济和现代金融服务业，倾力打造长春“城市、行政、金融、商业、智慧互联、数字科创”新中心，努力领跑新赛道、创造新优势、奋进新时代、再创新辉煌。

2.3联系方式

2.3.1合作单位联系方式

项目单位：长春市朝阳区人民政府商务局

联 系 人：于克菲 李海源

联系电话：0431-85289169

          0431-89995066

2.3.2项目所在市（州）联系方式

联系单位：长春市合作交流办公室

联 系 人：张俊杰

联系电话：15704317930

邮箱：xmc82763933@163.com