1项目简介
1.1项目背景
1.1.1产品简介
物流园是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。主要包括仓储型物流园区、货运枢纽型物流园区、配送型物流园区、物贸中心型物流园区。
物流园区的主要功能包括运输、仓储、配送、包装、装卸、流通加工等多种物流活动。这些功能通过集约化的设施和共同化的运作，提高了物流效率，降低了物流成本。物流园区通常位于城市周边或交通枢纽地带，便于各种运输方式的衔接，如公路、铁路、水路等，从而实现高效的物流运作。
项目依托东丰县三合乡蚂蚁村的区位与功能优势，发展物流及仓储服务，打造仓储型现代物流园区。
1.1.2市场前景
2023年我国物流业迎来恢复性增长，全年社会物流总额达350万亿元，我国仍然是全球需求规模最大的物流市场。制造业升级、消费新业态、新能源“新三样”等重点领域需求贡献率稳中有升，电商物流、即时配送等细分领域保持较快增长。2023年，我国重大物流基础设施建设取得积极进展，全国规模以上物流园区超2500个，国家物流枢纽布局达到125个，示范物流园区100个，国家骨干冷链物流基地66个，“通道+枢纽+网络”的物流运行体系初具规模。大型企业纷纷建设供应链服务平台，拥抱产业物联网。无人车、无人仓、无人机等得到广泛商用，改变物流作业方式。
根据中国物流与采购联合会8月22日公布《第七次全国物流园区调查报告》，全国物流园区总数为2769家，与第六次调查的2553家相比，增长了8.5%，总体上保持稳定增长态势。并且，处于运营和在建状态的物流园区占比进一步提升。
在列入本次调查的2769家园区中，处于运营状态（园区已开展物流业务）的有2127家，占比76.8%，较2022年调查的74.6%提升2.2个百分点；处于在建状态（园区开工建设但未开业运营）的有468家，占比16.9%，较2022年调查的15.5%提升1.4个百分点；处于规划状态（园区已开展可行性研究但尚未开工建设）的有174家，占比6.3%，较2022年调查的9.9%下降3.6个百分点。
从区域分布来看，东中西部地区物流园区总数均有所增加。其中，西部地区物流园区数量增加最多，增幅达13.7%。
四大经济区域投入运营的物流园区（以下简称“运营园区”）占比均有不同程度提升。其中，中部地区运营园区占比为73.7%，提升最多，较2022年调查的69.0%提升4.7个百分点；东部地区运营园区占比为85.2%，在四个经济区域中最高；西部地区、东北地区运营园区占比分别为70.0%、79.5%，较2022年调查有约2个百分点的提升。
物流园区总数前三名的省份分别为江苏、山东、河南。全国有12个省份物流园区数量达100个以上。
按照园区依托的物流资源和市场需求特征，根据服务对象和功能，将园区分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型等5类。调查结果显示，综合服务型园区占比最高，达63.1%，其次是货运服务型园区，占比16.0%，商贸服务型园区占比13.3%，生产服务型和口岸服务型物流园区较少，占比分别为5.2%和2.4%。
（2）物流园区发展趋势
①服务产业精准化。物流是产业发展的“血脉”，随着产业转型升级加速，物流业越来越深度嵌入产业链供应链中。物流园区作为物流业集聚区，也越来越主动对接实体产业，不断满足现代产业体系对多元化专业化现代物流服务的需求。比如，四川宜宾临港国际物流园为服务迅猛发展的新能源汽车产业，在园区新建商品汽车滚装运输集散中心。江苏海安商贸物流产业园为服务有色金属产业发展，引进百金汇物流有限公司设立有色金属期货交割库，打造有色金属交易中心。商丘高新区医药物流基地为服务生物医药产业集群发展，打造公铁联运、公铁海联运、国际铁路联运等通道体系。
②仓储高标化。高标仓一般净高大于9米，地坪承重超过2.5吨/平方米，带有卸货平台和消防喷淋系统。相较于传统仓库，高标仓能大幅提升单位面积仓储货量，布设自动化设备可缩短分拣时间、提升运营效率和准确性，从而降低综合成本。据行业协会测算，高标仓比普通仓库空间利用率高2至3倍、货物周转率高6至12倍，高度契合当前物流运输灵活存储和高效转运的要求。同时，电商行业爆发式增长推动快递行业迅猛发展，其对时效性、准确性、消防安全的需求有力推动了仓储高标化发展。目前，国内高标仓结构性短缺，面积仅占7.8％，即使达到美国当前21.8％的水平，仍有约1.43亿平方米缺口。各地加速建设高标仓，其中增长较快的苏州、廊坊、广州，2023年高标仓新增供应面积分别为285万平方米、145万平方米、105万平方米，较2022年分别增长166％、92％、98％。
③布局网络化。目前，快递头部企业和大型供应链企业加速推进站点布局网络化，客观要求各地建立更加适配的物流园区吸引优质企业入驻。近年来，物流园区建设运营龙头企业进驻城市数量稳步增长。比如，普洛斯作为全球物流园区建设运营标杆企业，在我国70多个城市投资开发和管理运营着450多家物流园区。
④冷链普及化。随着消费者对食品安全和品质需求的日益提高，以及生鲜电商、连锁餐饮、中央厨房、预制菜等行业的快速发展，各地加速抢占冷链物流风口，发布各项扶持政策鼓励发展冷链物流，专业冷链物流园区和高标准冷链仓储得到迅猛发展。据行业协会预测，未来3至5年冷链物流市场保持稳步快速增长，年均复合增长率在20%左右。
⑤功能复合化。现代物流园区提供的服务已远超出仓储租赁、货物运输、车辆停放等传统服务范围，更加注重根据入驻企业需求，提供信息咨询、供应链管理、金融保险、直播电商等增值服务，推动物流园区从单一仓储物流服务向集物流、商流、信息流、资金流于一体的现代物流综合服务升级，打造产业综合服务平台。比如，天津空港物流快递园区分为物流分拨、仓储服务、加工增值、展览展销、配套服务和商务办公等六大功能区，为入驻企业提供多元化服务，极大提升了物流园区招商竞争力。比如，义乌公路港集零担快运、仓储配送、集货中转、智能停车、餐饮住宿、信息与金融服务、汽修汽配等功能于一体，不仅设有综合行政服务大厅，还配备底层商业街、高档公寓、写字楼等，让企业实现“拎包入住”。
⑥绿色低碳化。在全球“双碳”背景下，企业开始重视商品生产运输环节的节能绿色零碳，特别关注物流园区的ESG管理水平（ESG即从环境、社会、公司治理三个维度，评价企业在促进经济可持续发展、履行社会责任等方面贡献的指标），因此零碳物流园区将成为未来物流园区的重要发展方向。ESG管理最重要的是实现园区内能源绿色替代和低碳交通。在能源绿色替代方面，由于物流园区仓库屋顶面积大、平坦且无遮挡，光伏系统发电效率较高，所产生的绿色电力既可供园区办公照明使用，又可为新能源电动车充电，实现园区绿电替代。在低碳交通方面，在物流园区内使用电动货车、氢燃料电池货车、电动叉车，设置新能源充电桩和加气站，实现园区车辆低碳排放。比如，我国首个“零碳”物流园区京东“亚洲一号”西安智能产业园，通过光伏发电“自发自用、余电上网”充分满足园区用电需求，通过采用新能源作业车、加快包装绿色减量等方式减少碳排放量，实现了物流园区的二氧化碳“净零”排放。
从供需来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重。由于一二线城市仓储用地供应缩减，同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，未来物流地产竞争的焦点一是一线和枢纽城市的拿地，二是将逐步延伸角力至二三线城市乃至县域城市。
项目依托东丰县三合乡蚂蚁村的位置与功能优势，发展物流及仓储服务，打造仓储型现代物流园区，市场前景广阔。
1.1.3项目建设的有利条件
2021年，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。
《“十四五”现代物流发展规划》（国办发〔2022〕17号）要求加强工业园区、产业集群与国家物流枢纽、物流园区、物流中心等设施布局衔接、联动发展。
自然资源部印发《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》明确从增加物流发展空间供给、加大自然资源要素保障力度、推进物流用地提质增效、提升要素支撑服务效能四方面细化10条政策措施，降低全社会物流成本，促进现代物流高质量发展。
2020年，辽源市人民政府办公室印发了《辽源市工业用地弹性出让实施办法（试行）》，提出；采取弹性年期、先租后让、租让结合、长期租赁方式供应工业用地，应当依法采取招标、拍卖、挂牌方式供应；工业用地弹性出让年限原则上以10、20、30、40年为土地出让年期。允许企业在期间自愿选择土地使用权出让年限。《实施办法》在降低辽源市工业用地成本的同时，完善了辽源市土地供应体系。
（2）资源优势
2022年“东丰松籽”被评为吉林省特色农产品优势区，中国·东丰松籽产业园位于三合乡蚂蚁村，是世界最大的松籽加工集散地，项目通过集中化管理、规模化运营，可实现物流资源共享，提高物流效率，降低物流成本。
（3）人才优势
辽源市人力资源丰富，市区设有职业院校，可根据企业需求定向培养人才。辽源市有良好的工业发展基础，距全国知名的“大学城”、“汽车城”长春仅115.13公里，能够满足企业各类人才需求。
（4）区位交通优势
辽源区位优势明显，北距长春龙嘉国际机场140公里，南距沈阳桃仙国际机场240公里，处在长春一小时经济圈和沈铁城市群的重要轴带上。周边200公里半径内，有2个省会城市和8个地级市，辐射人口近4000万。市区已建成“三环四纵六横”的交通网络。区域间公路、铁路交通发达，国道303线、四梅铁路贯穿全境，辽西、辽长铁路和长辽、营梅、吉草、辽西高速公路和即将建设的辽源民用机场，构成进入东北腹地和入海进关的综合交通体系。
三合乡与通化的梅河口市接壤，303国道穿越南北，一路绿荫，如诗如画，穿境而过，四梅铁路横贯东西，交通便捷，是长春、吉林、沈阳三条高速公路的交汇点，区域位置优势明显。
1.2项目建设内容及规模
项目占地面积104811.38㎡，包括三个地块，总建筑面积58132㎡，主要建设综合楼、冷库、仓库、厂房、地下设备用房、道路、停车作业场、绿化以及基础配套设施。
1.3项目总投资及资金筹措
1.3.1项目总投资
本项目总投资为43852.31万元，其中：建设投资35100万元，流动资金8752.31万元。
1.3.2资金筹措
企业自筹
1.4财务分析及社会评价
1.4.1主要财务指标
项目达产后，年销售收入29200万元，利润5800万元，投资回收期9.6年（税后，含建设期2年），投资利润率13.2%。
说明：表中“万元”均为人民币
1.4.2社会评价
项目建成后，可助力辽源市相关产业链上下游企业的发展，吸纳大量劳动力，提供就业机会；同时，可为企业提供便捷、高效的物流服务，进一步降低物流成本。
1.5合作方式
合资合作，其它方式可面议。
1.6需外方投资方式
资金，其它方式可面议。
1.7项目建设地点
吉林省辽源市东丰县三合乡蚂蚁村。
1.8项目进展情况
对外招商。
2.合作方简介
2.1基本情况
名称：辽源市东丰县三合乡
地址：辽源市东丰县
2.2概况
三合满族朝鲜族乡历史悠久在清朝时期为禁垦地，是皇家围场，光绪二十年开发，逐步形成屯落，于1996年2月成立，2005年3月原五道岗乡并入到三合乡，是辽源地区唯一的少数民族乡，有满族聚居村义合村和朝鲜族聚居村鲜明村两个少数民族村，境内汉、满、朝、蒙等民族和谐相处。
三合乡将产业振兴作为城镇发展“引擎”，不断加大项目招引力度，加快实施项目建设，着力补齐经济发展“短板”。截至目前，规模以上工业企业共29户，年产值超亿元的企业共3户，连续被东丰县委县政府评为招商引资项目先进乡镇，化工、汽车零部件、路桥施工、松籽、农畜产品加工、旅游服务（物流）等六大产业支柱基本形成。
2.3联系方式
邮政编码：136300
联 系 人：殷少卿
电 话：+86-437-6317090
+86-13278450927
电子邮箱：swj6317090@163.com
项目所在市（州）联系方式：
联系单位：辽源市商务局
联 系 人：艾晶
联系电话：+86-18643787709
电子邮箱：lyjhjxmc@163.com
吉公网安备 22010302000536号