1项目简介

1.1项目背景

1.1.1产品简介

物流园区（logistics park）是指在物流作业集中的地区，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，是一个具有一定规模和多种服务功能的物流企业的集结点。

按照服务区域，可将物流园区分为港口型物流园区、空港型物流园区、内陆型物流园区。

物流园区的主要功能包括运输、仓储、配送、包装、装卸、流通加工等多种物流活动。这些功能通过集约化的设施和共同化的运作，提高了物流效率，降低了物流成本。物流园区通常位于城市周边或交通枢纽地带，便于各种运输方式的衔接，如公路、铁路、水路等，从而实现高效的物流运作。

项目依托辽源高新技术产业开发区连昌工业园区的位置与功能优势，发展物流及仓储服务，打造内陆型现代物流园区。

1.1.2市场前景

根据中国物流与采购联合会8月22日公布《第七次全国物流园区调查报告》，全国物流园区总数为2769家，与第六次调查的2553家相比，增长了8.5%，总体上保持稳定增长态势。并且，处于运营和在建状态的物流园区占比进一步提升。

在列入本次调查的2769家园区中，处于运营状态（园区已开展物流业务）的有2127家，占比76.8%，较2022年调查的74.6%提升2.2个百分点；处于在建状态（园区开工建设但未开业运营）的有468家，占比16.9%，较2022年调查的15.5%提升1.4个百分点；处于规划状态（园区已开展可行性研究但尚未开工建设）的有174家，占比6.3%，较2022年调查的9.9%下降3.6个百分点。

从区域分布来看，东中西部地区物流园区总数均有所增加。其中，西部地区物流园区数量增加最多，增幅达13.7%。

四大经济区域投入运营的物流园区（以下简称“运营园区”）占比均有不同程度提升。其中，中部地区运营园区占比为73.7%，提升最多，较2022年调查的69.0%提升4.7个百分点；东部地区运营园区占比为85.2%，在四个经济区域中最高；西部地区、东北地区运营园区占比分别为70.0%、79.5%，较2022年调查有约2个百分点的提升。

物流园区总数前三名的省份分别为江苏、山东、河南。全国有12个省份物流园区数量达100个以上。

按照园区依托的物流资源和市场需求特征，根据服务对象和功能，将园区分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型等5类。调查结果显示，综合服务型园区占比最高，达63.1%，其次是货运服务型园区，占比16.0%，商贸服务型园区占比13.3%，生产服务型和口岸服务型物流园区较少，占比分别为5.2%和2.4%。

（2）物流园区发展趋势

①服务产业精准化。物流是产业发展的“血脉”，随着产业转型升级加速，物流业越来越深度嵌入产业链供应链中。物流园区作为物流业集聚区，也越来越主动对接实体产业，不断满足现代产业体系对多元化专业化现代物流服务的需求。比如，四川宜宾临港国际物流园为服务迅猛发展的新能源汽车产业，在园区新建商品汽车滚装运输集散中心。江苏海安商贸物流产业园为服务有色金属产业发展，引进百金汇物流有限公司设立有色金属期货交割库，打造有色金属交易中心。商丘高新区医药物流基地为服务生物医药产业集群发展，打造公铁联运、公铁海联运、国际铁路联运等通道体系。

②仓储高标化。高标仓一般净高大于9米，地坪承重超过2.5吨/平方米，带有卸货平台和消防喷淋系统。相较于传统仓库，高标仓能大幅提升单位面积仓储货量，布设自动化设备可缩短分拣时间、提升运营效率和准确性，从而降低综合成本。据行业协会测算，高标仓比普通仓库空间利用率高2至3倍、货物周转率高6至12倍，高度契合当前物流运输灵活存储和高效转运的要求。同时，电商行业爆发式增长推动快递行业迅猛发展，其对时效性、准确性、消防安全的需求有力推动了仓储高标化发展。目前，国内高标仓结构性短缺，面积仅占7.8％，即使达到美国当前21.8％的水平，仍有约1.43亿平方米缺口。各地加速建设高标仓，其中增长较快的苏州、廊坊、广州，2023年高标仓新增供应面积分别为285万平方米、145万平方米、105万平方米，较2022年分别增长166％、92％、98％。

③布局网络化。目前，快递头部企业和大型供应链企业加速推进站点布局网络化，客观要求各地建立更加适配的物流园区吸引优质企业入驻。近年来，物流园区建设运营龙头企业进驻城市数量稳步增长。比如，普洛斯作为全球物流园区建设运营标杆企业，在我国70多个城市投资开发和管理运营着450多家物流园区。

④冷链普及化。随着消费者对食品安全和品质需求的日益提高，以及生鲜电商、连锁餐饮、中央厨房、预制菜等行业的快速发展，各地加速抢占冷链物流风口，发布各项扶持政策鼓励发展冷链物流，专业冷链物流园区和高标准冷链仓储得到迅猛发展。据行业协会预测，未来3至5年冷链物流市场保持稳步快速增长，年均复合增长率在20%左右。

⑤功能复合化。现代物流园区提供的服务已远超出仓储租赁、货物运输、车辆停放等传统服务范围，更加注重根据入驻企业需求，提供信息咨询、供应链管理、金融保险、直播电商等增值服务，推动物流园区从单一仓储物流服务向集物流、商流、信息流、资金流于一体的现代物流综合服务升级，打造产业综合服务平台。比如，天津空港物流快递园区分为物流分拨、仓储服务、加工增值、展览展销、配套服务和商务办公等六大功能区，为入驻企业提供多元化服务，极大提升了物流园区招商竞争力。比如，义乌公路港集零担快运、仓储配送、集货中转、智能停车、餐饮住宿、信息与金融服务、汽修汽配等功能于一体，不仅设有综合行政服务大厅，还配备底层商业街、高档公寓、写字楼等，让企业实现“拎包入住”。

⑥绿色低碳化。在全球“双碳”背景下，企业开始重视商品生产运输环节的节能绿色零碳，特别关注物流园区的ESG管理水平（ESG即从环境、社会、公司治理三个维度，评价企业在促进经济可持续发展、履行社会责任等方面贡献的指标），因此零碳物流园区将成为未来物流园区的重要发展方向。ESG管理最重要的是实现园区内能源绿色替代和低碳交通。在能源绿色替代方面，由于物流园区仓库屋顶面积大、平坦且无遮挡，光伏系统发电效率较高，所产生的绿色电力既可供园区办公照明使用，又可为新能源电动车充电，实现园区绿电替代。在低碳交通方面，在物流园区内使用电动货车、氢燃料电池货车、电动叉车，设置新能源充电桩和加气站，实现园区车辆低碳排放。比如，我国首个“零碳”物流园区京东“亚洲一号”西安智能产业园，通过光伏发电“自发自用、余电上网”充分满足园区用电需求，通过采用新能源作业车、加快包装绿色减量等方式减少碳排放量，实现了物流园区的二氧化碳“净零”排放。

从供需来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重。由于一二线城市仓储用地供应缩减，同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，未来物流地产竞争的焦点一是一线和枢纽城市的拿地，二是将逐步延伸角力至二三线城市乃至县域城市。

综上，项目依托辽源连昌工业园区的位置与功能优势，发展物流及仓储服务，打造现代物流园区，市场前景广阔。

1.1.3 项目建设的有利条件

（1）政策条件

2021年，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。

《“十四五”现代物流发展规划》（国办发〔2022〕17号）要求加强工业园区、产业集群与国家物流枢纽、物流园区、物流中心等设施布局衔接、联动发展。

自然资源部印发《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》，明确从增加物流发展空间供给、加大自然资源要素保障力度、推进物流用地提质增效、提升要素支撑服务效能四方面细化10条政策措施，降低全社会物流成本，促进现代物流高质量发展。

2020年，辽源市人民政府办公室印发了《辽源市工业用地弹性出让实施办法（试行）》，提出：采取弹性年期、先租后让、租让结合、长期租赁方式供应工业用地，应当依法采取招标、拍卖、挂牌方式供应；工业用地弹性出让年限原则上以10、20、30、40年为土地出让年期。允许企业在期间自愿选择土地使用权出让年限。《实施办法》在降低辽源市工业用地成本的同时，完善了辽源市土地供应体系。

（2）产业优势

近年来，辽源高新区精准规划定位，形成“双核驱动、一区四园”功能布局，“4+1产业”规模化、集群化扩张，落户企业2111户。纺织袜业独树一帜。撑起“中国棉袜之都”“中国袜业名城”美誉，棉袜产销量全国第一，先后成为国家级出口袜制品质量安全示范区和国家级外贸转型升级基地；高精铝型材挤压技术世界领先。以启星铝业、巨晟轻合金、利源精制为龙头筑起北方高精铝加工基地，高速列车车体型材市场份额占国内近60%，轻量化产品跃入高端市场，与中车、西门子、阿尔斯通、庞巴迪等世界500强企业成为重要的战略合作伙伴；医药健康产业优势明显。拥有药号176个，正在建设占地2.62平方公里医药精细化工园区。在博大制药、博大伟业、百康药业、银鹰药业等多家重点企业的带领下，抗肿瘤、抗病毒、保健品等研发体系日趋成熟，成为吉林省最大的化学原料药生产基地；新能源汽车配套产业规模迅猛扩张。规划建设4平方公里的新能源汽车配套产业基地，形成以鸿图锂电隔膜、中聚新能源、均胜电子、晟源新材料、锦程重工为核心的新能源汽车配套产业体系，被省政府定为一汽战略合作伙伴，与一汽弗迪签订战略合作协议。现代服务业推动产城融合。大力发展生产性、生活性服务业，积极推进京东商城、云享智慧物流产业园等项目建设。

（3）资源优势

近年来，辽源市持续优化调整能源结构，全面启动北方清洁能源供热示范市建设，开展“煤改气”“煤改电”等清洁取暖改造项目47个，预计可减少用煤量折合标煤51万吨。此外，辽源市风能、太阳能、生物质能等资源丰富，为绿色低碳化物流园建设提供支持。

辽源高新技术产业开发区已形成独树全国的纺织袜业、世界领先的高精铝加工、优势明显的医药健康、日趋规模化的新能源四大特色产业。项目通过集中化管理、规模化运营，可实现物流资源共享，提高物流效率，降低物流成本。

（3）人才优势

辽源市人力资源丰富，市区设有职业院校，可根据企业需求定向培养人才。辽源市有良好的工业发展基础，距全国知名的“大学城”、“汽车城”长春仅115.13公里，能够满足企业各类人才需求。

（4）区位交通优势

辽源区位优势明显，北距长春龙嘉国际机场140公里，南距沈阳桃仙国际机场240公里，处在长春一小时经济圈和沈铁城市群的重要轴带上。周边200公里半径内，有2个省会城市和8个地级市，辐射人口近4000万。市区已建成“三环四纵六横”的交通网络。区域间公路、铁路交通发达，国道303线、四梅铁路贯穿全境，辽西、辽长铁路和长辽、营梅、吉草、辽西高速公路和即将建设的辽源民用机场，构成进入东北腹地和入海进关的综合交通体系。

本项目选址在辽源高新技术产业开发区连昌工业园区，地理位置优越，距市火车站、客运站直线距离4公里，10分钟车程，厂区面向国道303线，交通优势显著。

1.2项目建设内容及规模

项目占地面积24.87万平方米，建筑面积8.5万平方米，主要建设订单处理中心、仓储中心、配送服务中心、金融中心等。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

本项目总投资为65000万元，其中：建设投资52000万元，流动资金13000万元。

1.3.2资金筹措

企业自筹

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入43000万元，利润8700万元，投资回收期9.5年（税后，含建设期2年），投资利润率13.4%。

说明：表中“万元”均为人民币

1.4.2社会评价

项目建成后，可助力辽源市相关产业链上下游企业的发展，吸纳大量劳动力，提供就业机会；同时，可为企业提供便捷、高效的物流服务，进一步降低物流成本。

1.5合作方式

合资合作，其它方式可面议。

1.6需外方投资方式

资金，其它方式可面议。

1.7项目建设地点

吉林辽源高新技术产业开发区。

1.8项目进展情况

项目土建工程已经结束。

2.合作方简介

2.1基本情况

名称：吉林辽源高新技术产业开发区管委会

地址：辽源市财富大路1633号

2.2概况

辽源高新技术产业开发区创建于2001年。2019年被吉林省人民政府批准设立为省级高新技术产业开发区，规划面积16.22平方公里，总人口2.9万人。地处长春和沈阳两大经济区轴带，北距长春100公里，南距沈阳200公里，距离大连港500公里，国道303线和四梅、辽西、辽长铁路贯穿全境，与长辽、伊开、营梅、吉草高速构成四通八达的综合交通体系，作为吉林省向南开放门户的核心，在全省中部创新转型核心区建设中发挥着重要作用。

作为科技创新的核心、产业升级的引擎、招商引资的窗口、经济发展的龙头，辽源高新区积极培育发展新动能，走特色发展、差异发展之路，推动创新创业、提高供给质量，开启产业集群化、链条化产业协同发展新模式，被列为全国产业集群区域品牌建设试点，省级大众创业万众创新示范基地，国家小型微型企业创业创新示范基地，新型工业化产业示范基地。

2.3联系方式

邮政编码：136299

联 系 人：宋扬 

电   话：+86-437-3292088

传   真：+86-437-3292088

电子邮箱：jllyjk@163.com 

项目所在市（州）联系方式：

联系单位：辽源市商务局

联 系 人：艾晶

联系电话：+86-18643787709

电子邮箱：lyjhjxmc@163.com