1.项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

高端商业综合体项目，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

本项目选址四平经济开发区，以建筑群为基础，通过巧妙的空间设计以及互联网的科技赋能，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。

1.1.2 市场前景

（1）城市综合体的发展现状

随着城市化速度的提升和消费者需求的多样化，城市综合体逐渐成为城市高端商业地产发展的主要趋势。市场规模持续扩大，年均增长率保持在大约10%。到2023年末，我国城市综合体的数量已超过3200个，总建筑面积超过3.2亿平方米，市场总值达到5000亿元。

为了迎合消费者多样化和个性化的需求，城市综合体开始提供更加多样化和具有特色的体验和服务。例如，通过引入大型电影院、主题乐园、博物馆等娱乐设施，丰富了综合体的业态组合，使其成为一个能够满足人们全面生活需求的综合空间。这种注重多元化和个性化的发展趋势有助于增强城市综合体的吸引力和市场竞争力。

随着全球对环保和可持续发展的关注增加，城市综合体在设计、建设以及运营的各个环节也更加注重环保和节能。绿色建筑、可再生能源的使用、雨水回收等环保技术被广泛采用，推动城市综合体行业向绿色转型迈进。这不仅有助于减少运营成本，还能提高综合体的社会形象和市场竞争力。

利用互联网、大数据、人工智能等现代信息技术，城市综合体实现了更加智能化的管理和运营。从智能停车、智能安全到智能购物等，数字化技术提升了城市综合体的服务质量和运营效率。同时，通过大数据分析消费者行为，城市综合体能够提供更精准的服务和营销策略，更好地满足消费者的需求。

（2）城市综合体的前景分析

为了迎合消费者需求的多样化，城市综合体将致力于提供具有特色和多样性的服务与体验。商业、办公、住宅等传统功能将与文化、娱乐、科技等新兴领域相结合，构建出多功能、高效率的综合空间。例如，通过引入科技体验馆、艺术馆、创意工作室等，为消费者打造一站式的生活、工作和娱乐空间。这种功能的多元化和业态的创新不仅增强了城市综合体的吸引力，还促进了区域经济的增长。

随着全球对环保和可持续发展的关注日益增加，城市综合体行业也将积极应对这一趋势。绿色建筑、可再生能源的使用、雨水回收等环保技术将得到更普遍的应用。例如，越来越多的城市综合体开始利用太阳能、风能等可再生能源，以减少能源消耗和降低碳排放。同时，通过雨水回收系统、绿色植被覆盖等措施，提升综合体的生态环境。这种绿色可持续的发展趋势将使城市综合体在竞争激烈的市场中脱颖而出。

利用现代信息技术，如大数据、云计算、物联网等，城市综合体将实现更加智能化的管理与运营。智能停车系统、智能安防系统、智能导购系统等数字化技术的应用，将显著提高城市综合体的服务质量和运营效率。同时，通过大数据分析消费者行为，城市综合体能够更精确地满足消费者需求，提升用户体验。

随着消费者对生活品质追求的提高，城市综合体将更加重视社区化运营和体验式消费。通过构建具有归属感和社交功能的社区环境，以及提供丰富多样的体验式消费活动，城市综合体将吸引更多消费者前来体验和消费。这种社区化运营和体验式消费模式将有助于提升城市综合体的商业价值和社会影响力。

随着城市化的加速和消费者需求的提升，城市综合体的市场需求将持续增长。特别是在新兴城市和发展中地区，随着经济的快速增长和人口的持续增加，城市综合体的建设将面临更大的发展空间。同时，随着消费者对高品质生活的追求和对多元化业态的需求增加，城市综合体将成为满足这些需求的关键平台。

国家和地方政府将继续推出相关政策，以支持和引导城市综合体的发展。例如，提供税收优惠、资金支持等激励措施，鼓励企业投资建设城市综合体项目。这些政策支持将有助于推动城市综合体行业的快速发展。

随着科技的不断进步和创新应用，城市综合体行业将面临更多的发展机遇。例如，物联网技术的应用将实现设备间的互联互通和智能化管理；人工智能技术的应用将提高综合体的服务质量和运营效率；虚拟现实技术的应用将为消费者提供更加沉浸式的购物体验。这些技术创新将有助于推动城市综合体行业的产业升级和变革。

随着全球化的不断深入和国际交流的日益增加，城市综合体行业也将展现出国际化的发展趋势。越来越多的国际品牌和企业将进入中国市场寻求合作与发展机会，推动中国城市综合体行业的国际化水平提升。

随着城市化进程的加速和居民消费能力的提升，城市商业综合体作为集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体的综合性商业设施，其发展前景备受瞩目。这些综合体不仅满足了消费者一站式消费的需求，而且在一定程度上反映了城市的文化与经济活力。城市商业综合体的发展，不仅为城市带来了繁荣的商业氛围，还促进了周边区域的经济发展，成为推动城市经济增长的新动力。展望未来，随着科技进步和消费模式的创新，城市商业综合体有望实现进一步的升级，为消费者提供更加便捷、舒适、个性化的消费体验，从而继续推动城市商业的持续发展。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策条件

2023年商务部发布的《关于促进家居消费若干措施的通知》中提出，推动业态模式创新发展。支持家居卖场加强与上下游企业合作，构建“大家居”生态体系，为消费者提供一站式、一体化、全场景家居消费解决方案。支持家居卖场、购物中心等设置智能家居体验馆、品质家居生活馆等体验式消费场景，探索家居零售与文娱休闲、创意设计等多业态融合发展。

《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》中提到，塑造消费新场景。促进购物中心、百货店、家居市场等流通企业调整经营结构，丰富服务业态，打造沉浸式、体验式、互动式消费场景，加快向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心等领域拓展。

（2）市场品牌优势

项目合作方龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国。2009年，龙湖集团控股有限公司（股份代码：960）于香港联交所主板上市，2021年被纳入恒生指数成分股，连续3年入选《财富》世界500强，连续13年位列《福布斯》全球企业2000强。

龙湖集团构建高质量发展模式，聚焦开发、运营、服务三大板块，发挥地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大航道协同效应，实现一、二线高能级城市的全面布局。与此同时，龙湖持续提升各航道行活能力，实现经营性现金流为正的内生式增长，并不断优化提升资产质量，实现企业的可持续发展。品牌优势明显。

（3）区位优势

四平地处东北亚区域中心地带，位于东北振兴哈大一级发展轴上，是哈长城市群向南开放的桥头堡，是吉林省中部创新转型核心区主要支点城市。国家加快哈长城市群发展，为四平打造新一轮东北振兴战略性支点城市，建设绿色产业与物流集散基地、蒙吉辽区域合作示范区提供了重大战略机遇。

四平市交联辽、吉、内蒙古三省区，南临沈阳、大连，北靠长春、哈尔滨，辐射面积124万平方公里，距大连国际航运中心500公里，高速公路、高速铁路将四平纳入沈阳、长春“半小时都市圈”，四平军民合用机场即将开工建设，搭建起“铁、公、机”立体交通网络。

四平市距沈阳桃仙国际机场242公里；距长春龙嘉国际机场161公里；距哈尔滨太平国际机场388公里；距大连国际航运中心550公里；距大连港599公里；距丹东港496公里；距营口港四平434公里。

1.2 项目建设内容及规模

项目占地面积35万平方米，主要建设商业综合体，具体内容包括：高端商务酒店、智慧化会议中心、人工智能CBD中心、大型购物商超、高端品牌专卖店、5D电影院、高端智能健身中心等，通过优化空间设计打造一个能够内部自行运转循环的“城中之城”。

1.3 项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

项目总投资100000万元，其中建设投资80000万元。

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入54645万元，利润16393万元，投资回收期8.1年（税后，含建设期2年），投资利润率16.39%。

说明：表中“万元”均为人民币

1.4.2 社会评价

该项目不仅在推动城市现代化进程、提升城市形象以及促进就业方面表现突出，而且它还成为区域经济发展的新引擎。该项目的建成，不仅为当地居民提供了丰富的购物、休闲和娱乐选择，还吸引了众多国内外知名品牌入驻，极大地丰富了当地的商业生态。客户对该项目的满意度高，这不仅体现在其一流的设施和服务上，更在于它为人们带来的全新消费体验和生活方式的改变。该项目的成功运营，不仅提升了区域商业氛围，还促进了周边地区的经济发展，为城市带来了新的活力。社会各界对此项目的广泛赞誉，证明了它在促进城市可持续发展方面的重要作用。

1.5合作方式

合资、合作。

1.6需外方投资方式

资金、其他方式可面谈。

1.7项目选址

四平经济开发区。

1.8项目进展情况

项目谋划阶段。

2.合作方简介

2.1单位基本情况

名称：龙湖集团控股有限公司

地址：重庆市渝北区

2.2概况

龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国。2009年，龙湖集团控股有限公司（股份代码：960）于香港联交所主板上市，2021年被纳入恒生指数成分股，连续3年入选《财富》世界500强，连续13年位列《福布斯》全球企业2000强。

四平经济开发区创建于1998年，是四平市第一家经吉林省人民政府批准设立的省级开发区，辖区面积71.41平方公里，主要培育医药健康绿色食品（大健康）、汽车及装备制造和现代服务三大主导产业。现有工商注册企业951户。经开区拥有高新技术企业12户、省级专精特新企业10户、省级技术研发中心12个，省级科技“小巨人”企业6户；拥有中国驰名商标3个，省级著名商标5个，省级名牌产品7个，获得发明专利100余项。

高铁客运线、四梅铁路线、京哈高速公路、303国道、环城公路均贯穿开发区，四平市区唯一高速铁路客运站、高速公路站均坐落在开发区。水、电、气、暖、热、通信等投资要素供给充足，并在全省均处于低价位标准。人才储备充足。辖区内2所高等院校可为企业发展提供人才储备，各职业学校可为企业提供订单式人才培养，为企业发展提供续航保障。

四平经开区始终坚持高起点规划、高标准建设，形成了定位清晰、特色鲜明，分工协作、错位发展的“12345”产业空间布局。全力创建四平高端服务业的引领区、新型工业的核心区、动能转换的先行区、全面开放的重要承载区，成为四平市城区东部商贸物流经济中心和四平中心城区东部增长极。

2.3联系方式

2.3.1合作单位联系方式

联 系 人：王微

联系电话：+86-19504343366

邮   箱：1728825124@qq.com

2.3.2项目所在市（州）联系方式

联系单位：四平市经合局

联 系 人：温大成

联系电话：+86-434-3260536

电子邮箱：spjhjjhk@163.com