1.项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 项目简介

商业综合体构成了一个庞大的、多用途的集合体。它是由多个紧密相连、性质各异的物业在特定区域聚集形成的，可以看作是城市大系统中一个关键的组成单元。作为城市功能的集中展示，商业综合体的兴起是现代城市社会经济互动和有机整合的自然产物，预示着城市开发的未来趋势。在城市化快速发展的背景下，商业综合体为市民生活注入了活力，缓解了城市中心区域的空间紧张，降低了交通负荷，推动了城市的发展，并且塑造了优质的城市环境。

项目位于延吉市，随着城市化的快速推进和经济的快速增长，延吉市逐渐崛起为新兴的网红打卡地。商业中心作为推动消费和促进经济的关键平台，展现了巨大的发展潜力。为了迎合消费者日益增长的需求，有必要打造一个集酒店、商业、娱乐健身、住宅于一体的综合性商业中心，以此促进城市经济的兴旺与进步。

1.1.2 市场前景

（1）商业综合体市场现状

商业综合体是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等多种功能于一体的综合性场所，能够满足消费者的多样化需求，提供一站式的消费体验。

商业综合体通常坐落在城市的繁华地段，这些地方不仅是交通的枢纽，也是人流的聚集地。它们以其独特的建筑风格和醒目的外观，成为城市中一道亮丽的风景线，不仅吸引了本地居民，也成了外地游客必到的打卡地。

商业综合体汇聚了从国际知名品牌到地方特色店铺的丰富选择，满足了消费者在购物时对品质、风格和价格的不同需求。在这里，消费者可以轻松找到符合自己品味和预算的商品，无论是追求时尚潮流的年轻人，还是注重生活品质的中老年人，都能在这里找到属于自己的那一份满足。此外，商业综合体内的店铺布局合理，指示清晰，让顾客在享受购物的同时，也能快速找到自己心仪的品牌和商品，极大地提升了购物的效率和体验。

商业综合体通过举办各种各样的活动和主题展览，如节日庆典、品牌特卖、艺术展览等，不仅丰富了顾客的购物体验，还为顾客提供了与家人朋友共享美好时光的机会。这些活动不仅吸引了大量顾客的参与，也成了社交媒体上的热门话题，进一步提升了商业综合体的知名度和影响力。通过这些活动，商业综合体与顾客之间建立了深厚的情感纽带，使得顾客对这里产生了强烈的归属感和忠诚度，从而成为他们生活中不可或缺的一部分。

（2）商业综合体的前景分析

随着商业模式的不断升级和创新，商业综合体的经营模式和业态也将不断丰富和拓展，未来的中国商业综合体市场规模可能会持续扩大，但不会大幅度的增长，毕竟如今的商业综合体空置率都是比较高的，而且存量商业的改造也是商业发展的一条方向，所以未来五年内，市场更多的需要去消化之前的存量，但总体的市场规模依然还是缓慢增长的。商业综合体作为城市商业活动的重要载体，其发展与城市化进程紧密相连，随着城市化的不断推进，商业综合体的地理位置和功能定位也将更加多元化和精细化。

中国商业综合体行业产值规模趋势在近五年，增速会趋于平稳，总体态势处于稳中有增，新兴科技和互联网的发展将会为商业综合体市场带来更多的创新和机遇，提升市场活力和竞争力。随着科技的进步和互联网技术的普及，商业综合体将更加注重智能化和信息化建设，通过大数据分析、云计算等技术手段，实现精准营销和个性化服务，从而吸引更多的消费者，提高经营效率。

政府对商业综合体行业政策的激励和支持将继续推动其发展趋势。随着居民收入水平的提高和消费结构的升级，消费者对高品质、高附加值产品的需求增加，为商业综合体提供了广阔的发展空间。数字化技术的发展为商业综合体提供了创新运营模式和提升管理效率的机会。综上所述，商业综合体行业在保持稳健增长的同时，也面临着市场竞争加剧、需求不确定性等挑战。然而，通过差异化运营、数字化转型等策略，商业综合体行业仍有望在未来实现持续健康发展。此外，随着绿色发展理念的深入人心，商业综合体在设计和建设过程中将更加注重环保和可持续发展，以满足社会和消费者对绿色消费的需求。

1.1.3 项目建设的有利条件

（1）政策优势

2022年，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。纲要指出：实施扩大内需战略是满足人民对美好生活向往的现实需要。我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，发展要求和发展条件都呈现新特征，特别是人民对美好生活的向往总体上已经从“有没有”转向“好不好”，呈现多样化、多层次、多方面的特点。解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，必须坚定实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项，通过增加高质量产品和服务供给，满足人民群众需要，促进人的全面发展和社会全面进步，推动供需在更高水平上实现良性循环。

2023年商务部发布的《关于促进家居消费若干措施的通知》中提出，推动业态模式创新发展。支持家居卖场加强与上下游企业合作，构建“大家居”生态体系，为消费者提供一站式、一体化、全场景家居消费解决方案。支持家居卖场、购物中心等设置智能家居体验馆、品质家居生活馆等体验式消费场景，探索家居零售与文娱休闲、创意设计等多业态融合发展。

《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》中提到，塑造消费新场景。促进购物中心、百货店、家居市场等流通企业调整经营结构，丰富服务业态，打造沉浸式、体验式、互动式消费场景，加快向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心等领域拓展。

（2）区位交通优势

延吉处于东北亚经济圈腹地，是图们江流域“金三角”的支点城市之一，周边有12个对外口岸，国际空港延吉机场，有直达北京、青岛、烟台、大连等航线，并开通了延吉至俄罗斯符拉迪沃斯托克等地的旅游包机航线，海路运输开通了借俄罗斯港口到达周边国家的海陆联运航线，铁路、高速公路贯穿境内，形成了海、陆、空四通八达的立体交通网络，已成周边各国以及俄罗斯和北美国家通向中国东北亚及亚欧大陆最便捷的国际通道。

（3）人才优势

延边州内有延边大学（国家211工程大学）、延边职业技术学院、延边工业学校，这些院校普遍开设了食品及生物工程相关专业，可以项目所需的中级技术人员、技术工人。

（4）旅游资源优势

近年来，延吉市大力实施“旅游兴市”发展战略，依托民俗文化、冰雪项目、恐龙资源等，积极发展全域旅游，推动县域经济高质量发展。延吉市气候宜人、景色秀美，是中国优秀旅游城市、国家园林城市、中国朝鲜族自治州首府、吉林省延边朝鲜族自治州政治、经济、文化和交通中心。延吉市旅游资源丰富，是中国优秀旅游城市，拥有图们江下游河谷盆地风景名胜区、金达莱花卉生态园、石人峰风景区、中国朝鲜族民俗博物馆等自然风景和人文景观，可与项目形成一条延吉市的特色旅游项目环线，形成景区联动，游客互通，丰富当地旅游产品。2023年被国务院确定为“十四五”国家特色旅游目的地建设城市，成为全省唯一入列城市。

1.2 项目建设内容及规模

项目占地面积3万平方米，建筑面积11.6万平方米（地上面积9.4万平方米、地下面积2.2万平方米），主要建设五星级酒店、商业、娱乐康体、住宅为一体的商业综合体。

1.3 项目总投资及资金筹措

项目总投资51000万元，其中建设投资40800万元。

表1： 项目总投资汇总一览表  单位：万元人民币

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1 主要财务指标

项目达产后，年销售收入29310万元，利润8793万元，投资回收期7.8年（税后，含建设期2年），投资利润率17.24%。

表2：  主要财务效益预测指标一览表

说明：表中“万元”均为人民币

1.4.2 社会评价

延吉市商业综合体项目的建设，不仅为城市增添了一道亮丽的风景线，更在促进地区经济发展、增加就业机会以及提升城市整体形象方面发挥了重要作用。商业综合体的开业，吸引了众多国内外知名品牌入驻，丰富了市民的消费选择，同时也为当地商家提供了更广阔的市场空间。此外，该项目还定期举办各类文化、娱乐活动，进一步丰富了市民的精神文化生活，增强了社区的凝聚力。商业综合体的高效运营，不仅提升了市民的生活品质，也成了推动城市经济发展的新引擎。

1.5 合作方式

独资

1.6 需外方投资方式

资金，其他方式可面谈

1.7 项目建设地点

延吉市

1.8 项目进展情况

已编制项目合作计划书

2.合作方简介

2.1 基本情况

名称：延吉市商务局

地址：吉林省延吉市河南街759号

2.2 概况

延吉市，吉林省延边朝鲜族自治州下辖县级市，同时也是自治州首府，下辖4个镇、6个街道，地处吉林省东部、延边州中部、长白山脉北麓，处于东北亚经济圈的腹地，是联合国拟定的图们江域大“金三角”中方的一个支点。东直距中俄边境仅60千米。延吉市全市总面积为1748.3平方千米。

第三产业蓬勃发展，商贸流通持续复苏，百货、万达等商贸企业稳步发展，全市亿元以上市场达到11家；打造延吉不夜城，设置北大、铁南等8个夜市经营场所，入围第二批夜经济示范城市建设试点。

开放平台建设加快推动。“两区”体制改革初步完成。加快延吉重点开发开放试验区、吉林自贸区延吉片区等开放平台申建工作，试验区方案已送审国务院。深化对口合作交流，与宁波余姚签订对口合作框架协议，与长春加强产业关联合作。参加“第二届中国新电商大会”“鲁商助力延边发展大会”等活动，全年完成省入统招商引资项目22个、到位资金31亿元。

全年居民消费价格总指数比上年上涨1.9%。八大类商品及服务项目价格“五升三降”。其中，食品烟酒类价格上涨5.3%、衣着类价格上涨1.1%、教育文化和娱乐类价格上涨1.9%、医疗保健类价格上涨2.3%、其他用品及服务类价格上涨3.7%；居住类价格下降0.2%、生活用品及服务类价格下降0.1%、交通和通信类价格下降2.5%。

2.3 联系方式

2.3.1 合作单位联系方式

联系单位：延吉市商务局

联 系 人：白龙虎

联系电话：+86-13843395915

邮编：133000

电子邮箱：swj2531851@163.com

2.3.2 项目所在市（州）联系方式

联系单位：延边州商务局

联 系 人：李经宇

联系电话：+86-13596515933